链家今天开了思享会，院长杨现领同学领衔，又发布了一个质量很高的报告，废话不多说，我们速读一下报告的干货。
文 | 买买菌
数据来源 | 链家研究院
绿色字体是链家原报告观点，太空紫是买买菌说的。注意，买买菌说的不构成投资决策建议奥。
全国都在涨
2017年预计全国新房房价涨幅达5.8%，二手房房价涨幅达13.5%。分城市看，新房中芜湖和重庆房 价涨幅较高，分别上涨31.7%和29.9%。上海和成都新房房价虽小幅下降，但二手房房价涨幅依然明显， 分别上涨19%和31.8%。
数字比统计局数据接地气。
看看有没有你关心的城市
2012年前不同能级城市房价涨幅变动较为一致，2012年以后出现分化，表现在：上行周期一线城市 涨幅超过其他城市，下行周期各线城市涨幅更为接近。如2016年4月之后，一线城市房价涨幅率先回落， 二、三、四线城市房价涨幅到2017年8月份才开始掉头向下，涨幅趋于一致。
可以明显看出来，有三个房价下跌周期。
哪些城市在“吓”跌？
厦门、廊坊和天津、济南，二手房成交量跌去8、9成，这是什么感受？
表格上列出的这些城市，你还敢买？
部分城市房价出现实质性下跌。
在重点监测城市中，11月份廊坊二手房成交均价比3 月累计下跌 36.1%，跌幅最大。北京累计下跌12.2%，天津、上海、合肥等城市房价均出现下跌。
三四线城市能不能买？
三四线城市已经“熄火”。（买买菌：注意追高后的风险）
1-10月，重点监测的50个三四线城市新房销售面积为1.38亿平方米， 同比下降8.1%，自6 月后，重点三四线城市新房成交步入下行阶段，市场上行难以持续。从价格来看， 2017年50个三四线城市的新房销售均价呈现上涨趋势，但近几个月开始趋于平稳，热度下降
还有太多人问，三四线要不要买？答案很明确，2018，谁在裸泳就可以见分晓，不信，买进去感受一下。
三四线城市房价上涨的部分原因是一二线城市的调控溢出，是补涨的“强弩之末”，其涨幅在2017 年5月到达顶峰后开始明显回落，预计短期内也会迎来回调。
城市群有没有机会？
2018年环城市圈重要性在突突出，价值在分化，联动性在增强。
买买菌：注意，环京城市圈房价在快速下调，城市圈承载核心城市外溢需求，到底房价能撑多久，政策性影响太严重，需要谨慎面对。
链家这份报告的建议给出了30个漂亮城市，尽管感觉很漂亮，如果抱着买房投资的心态去面对，依然面临重重风险。
多少投资客在抛售？
改善性换房成为市场成交主力。根据经纪人的反馈， 全国层面的市场中改善性换房群体最多，占比达到46.7%。分城市看， 超过一半城市的换房占比超过40%，其中北京换房占比最高，为67%，改善性需求已成
为主流。（北京人太爱换房）
业主降价的主要原因也是由于换房，除长沙、沈阳和佛山外，全国及其他各城市均有60%以上的经纪 人接触到的业主主要是由于换房而做出价格让步。厦门、成都、武汉、长沙、沈阳和佛山有近20%的业主
是因急于变现而选择降价的投资客。全国来看，投资变现卖房的比重不高。
买买菌：你同意链家的结论么？投资客急于变现，这个比重不高？其实市场真正的进一步冲破心理市，还需更长的时间来博弈。
怎么买？以下很关键！
房价上涨主要集中在少数时间。（这个一般人不知道）近十年来北京二手房价格的月度环比涨幅数据显示，价格快速上涨集中在少数月份，25个月份涨幅超 过5%，41个月份涨幅在2%到5%之间。价格的集中上涨分布在2013年和2016年的少数月份。
居住价值低的房屋价格下跌明显。以北京为例，老房、学区房跌幅更大。本轮调控对于学区房的整治， 使得调控后学区房较多的西城区均价累计跌幅（16.2%）较大，但同样学区房聚集的海淀区均价跌幅（11.6%）却相对较小。这主要是因为西城区的房屋偏老，而老房子在市场下行时保值性较差，故调控后房龄较老的房屋以及学区房均价下跌幅度更大。
直白点说就是，老破小不要碰！老破小不要碰！老破小不要碰！
链家没说明白的，买买菌提醒你三遍。全国都一样，房子真的不是产权70年，就一定能住70年。他们的真实年龄，远比你想象的要短。
好的小区，就和好看的姑娘一样，既有保质期，又容易老去。应该珍惜她最美的年华，不要错过。
你所不知道的问题：
317调控之后北京居然还有上涨的商圈，这就是惯性效应，通俗点说，就是后知后觉的人很多。现在博弈依然还在继续。
想起曾经一位影帝的话，信心比黄金还重要，现阶段，是不是应该改成，信心比黄金还稀缺。
从年度涨幅分布上来看，2017年小区涨幅分布不仅均值右移，而且集中度更低，表明小区房价涨幅的分化程度在提高。
2017年相比2013年房价上涨主要集中在小部分小区，2017年北京整体房价相比2013年上涨了 97%，而均价上涨超过全市的小区仅为38%，其余62%的小区均价涨幅不及全市。
这两张图比较干货，买买菌再一次提醒，看整体可能不如局部更有价值，你是不是会有感觉，有些小区，怎么买都涨的不多，有些小区，疯狂上涨。
选择比努力更重要！对不对？
看完了有没有帮助？有帮助就感谢一下杨现领同学领导的链家研究院团队，其次，感谢买买菌这么及时的点评吧。：）
完整报告下载：
链接：https://pan.baidu/s/1plomm4z 密码：cag3
杨现领独家文章：
杨现领：2018年市场的六个展望（自行百度吧）