2017年10月，米宅启动了大北京区域考察。
葫芦娃和十一侠的考察主要在环北京区域，而我和小爱的考察区域主要在北京城六区内。
后来我们出了一系列关于环京和北京市场的相关文章，感兴趣的朋友们可以输入关键词翻看历史文章。
好了，回到本文。我们在北京城六区调研的时候，正好看了几套正在出售的四合院。
看完之后，内心是一万点暴击：真便宜，真值，但是最好别买。
1
为什么？
先举两个例子：
▼东四十二条，占地724平，建面412.5平，报价9000万（已交过土地出让金）
▼西城府右街，占地约427平，房本232.2平米，售价4500万（有土地证，包土地出让金）
从这两个四合院的售价来看，如果核算单价不过才10万/㎡。
如果看过我们之前推出的北京系列的文章会知道，单价十万在北京根本不算什么。
比如，这是我们同期看的几套二手房
还看的万柳书院的一套新房（洋房）220㎡，总价4000万，单价18.4万/㎡，这还是相对便宜的房源。
所以，北京四合院性价比真高！
如果你有个四五千万就可以在北京首都买一个四合院，说不定你的邻居就是邓文迪，就是窦唯，就是晴格格。
咳咳，扯的有点远了哈，当然要想和他们做邻居，四五千万怕是不够的，北京四合院价格的主要组成部分是胡同（名头）、道路（宽度）、停车（便捷）、占地（大小）。但不管怎样再添个一两千万哪都不是事。
于是，问题就来了。
如果你手里有5000万，是在北京东西城买个四合院还是买个万柳书院级别的两三百平米的洋房或者高层？
如果你给我选，我都不选，哈哈。
这个话要说起来可就长了。
简单一点说呢，就是北京价格体系太乱，洼地太多，可是洼地看着拾不起来，北京是个对投资客非常苛刻的城市，北京是个让投资客没有安全感的城市。
言归正传，总之呢？四合院的价格在北京的价格体系里面的性价比高的超过了许多人原先的认知。
但我们认为是没有任何投资价值的。
特别是我们看过前门大街的一套胡同之后，更加确定。
2
这条胡同就是前门大街的西打磨厂街，是北京老城保护性修缮改造的硕果，也是展示了未来北京老旧街区的风貌。
西打磨厂街形成于明朝，因汇聚石器打磨匠人、店铺而得名。到了清末民初，西打磨厂与西河沿、鲜鱼口、大栅栏并称前门外四大商业街，数百家会馆、旅馆、饭庄、票号、邮局、药铺等相继在这里兴起、衰落。
所以今天我们在这条街上还见到许多旧址存留，如临汾会馆、乔家分号、肖公庙、同仁堂制药作坊、三山斋晶石眼镜店、大德通票号、瑞华染料行等。
▼临汾会馆
▼乔家大院的北京分号
▼原打磨厂旧址
▼店铺
▼四合院
在胡同里逛得时候，我们最大的感受是，这里留住老北京的精气神儿，同时也对特别有代表性的老建筑进行了艺术设计，使其更具有商业和使用价值。
比如西打磨厂街216号，传统的四合院木门被铁门替代，两侧开门也变成了旋转门；218号，传统的胡同院落屋顶，多了两个不锈钢外表、水滴形状的“胡同泡泡”房间；还有220号，沿街挂上了具有艺术气息的金属花格窗…
▼西打磨厂街216号
▼西打磨厂街218号
▼西打磨厂街220号
除了整体外在面貌的恢复和修缮，对公建设施也进行了全面的升级改造，比如雨污分流的市政管线，彻底解决了住平房上厕的苦恼。如果王菲再住胡同，就不用再去公厕里倒尿桶了。
除了私人宅邸，公房四合院基本上都建成了可出租和住宿的酒店和公寓，所以在胡同里不时会迎面走过几个年轻人，他们有中国人，也有外国人。
▼私人宅邸
北京的四合院大概有两种，一种是一家子人一起住的，一种是很多家一起住的。一家子人一起住的院子，可以称为四合院，也就是我们在文章开头看的那几套四合院。另一种就是很多家一起住的叫大杂院，一个院子可以住十户人，也叫平房。
▼大杂院
最后再上一张胡同内景，很安静，很别致。看到这里估计很多人都心动了。
我们也是一边看一边感叹，想象着再过五年老北京城的样子。
未来，这里保护了世界遗产、 历史建筑和非物质文化遗产，凸显北京历史文化的整体价值。
这里将代表首都风范、古都风韵，这里将成为旅游景点。
所以，这里未来不会也不能拆迁。
这当然是大大的好事啊。可是对住在胡同里面的人却是灾难性的消息。
3
拆迁是什么？拆迁就是彩票中大奖，就是派钱，老百姓们是拿出了当年盼解放军进城的热情盼拆迁！
因为拆迁可能是史上最最直白的送钱方法了。不论拆迁户是否真的对脚下这块土地拥有物权？也不管自住的老破小值多少钱？
我们都知道城改开发商是不赚钱的，还好政府会有返点或者其它置换，这个就不展开说了。
总之就是投资100亿，五年有80亿回报就可以了。这就是传说中的负地价，就是这整块土地的价格是负数。比如2009年时，上海黄浦区的地价就是负-1800w/亩。
也就是政府把这块地拆了，土地平整，盖房子卖得还没有赔拆迁户的钱多。
有人要问，既然是亏本买卖，为什么还要做呢。
因为我们是人民政府，不是商业机构。人民政府对人民是关怀的！
特别是如北京、上海这类一线城市，实质就是政府送钱给拆迁户了，赔偿远远高于应有合理价值。
这是一个所有人都知道，包括政府、开发商、拆迁户。
所以有读书破万卷，不敌拆二代。
可这里未来不能拆迁，只能腾退和恢复性修建，这还不是毁灭性打击吗？
以后住在这里面的人要承担起四合院保护和修缮责任。
不能否认这里未来特有韵味，特有文化，也特别宜居的。
可是房子失去了流动性，终究都是空的。
现在在北京的链家是不做老房子业务的，他们的原话是做不起，太麻烦，难以交易。主要有三点1、税费。2、办证（周期长）。3、翻修申报手续（难办）。
前两点还好办，就是这个第三点足以吓退百分之九十的买家，特别是那些有点历史故事的，估计以后想要加块砖都难。
这种情况并不稀奇，很多城市都有例子，比如上海的老洋房。
4
上海的老洋房，过去是有钱人住的房子，现在多数是一栋楼住好几家。
老洋房房屋结构一般是三层,一楼是厨房、佣人房和一个小厅；二楼是一个大厅，一般用来开舞会的，还有主人房；三楼市是儿童房，还有一个天台，一般还有个小花园。
这种洋房已经是上海文化的一部分，特别是成为了文物的，比如著名的沙逊别墅的修缮，根据国家文物保护法规定，对文物保护单位进行修缮要走规定流程，而相关方案又没能获得通过，最终修不起了。
所以对于绝大多数的人来说，洋房住一住还是可以的，过一天上海老洋房里精致的小日子。可以如果要买，还是算了吧！
现在这种房子大多数都已经改造商用，比如办个民宿、开个书店或者料理、西餐店等。
北京四合院亦是如此。极少部分高端四合院，比如东交民巷，国子监，南池子等片区的，基本都在神秘人手中。
另外一些还不错的在市面上流通四合院多是早期被有钱人买下，重新装修转卖老外或者另外的有钱人，以后海居多。
再有就是东西内城还有一部分早年被房管局还给私人（文革期间被充公）有的出租，有的被改造酒店或者咖啡厅。
现在你在北京看到的四合院，十个中有九个都是公家的。
所以四合院本身也是一个十分小众的市场，对很多人来说就是买了一件艺术品。
我们知道艺术品是很难套现的，因为你无法抛售。
在财富面前，艺术品和10万斤大米，绝对不是一个档次的物质财富。
所以北京的四合院相比北京的房子真便宜，可是投资是真没价值，土豪收藏随意哈。
米宅米宅：米宅旗下，专业研究全国房地产的宏观、前策、户型、房企、景观、运行、营销、成本等领域，有案例、有分析有数据、是你了解房地产、购房置业的好帮手！《米宅米宅》：mizhaimizhai