作者：陈晨 编辑：张璐审校：戴耀邦 来源：创邑icity
如果给一个城市的发展赋予“性格”的话，北京不乏多源和包容，更不乏冷峻和果断。
北京是一座有着百年工业发展史的城市，尤其是新中国成立以来，由于众所周知的历史原因，北京作为首都曾经孕育了大量的工业企业。大城市病弊端的日益显现，使北京在近年打响疏解非首都功能的大战。
随着大批工业企业的外迁，大量闲置老旧工业厂房如何转移升级的压力骤然而至。此外，还有大量物流仓储中心的非首都功能产业被转移出北京。如何让这些老旧厂房和物流中心重新焕发生机，既能保存特殊的文化价值，又能承载北京全新的产业发展使命，是一个巨大的挑战。
从北京的城市功能定位来看，作为“四个中心”之一的全国文化中心建设正在加快推进，利用老旧厂房拓展文化空间，符合首都的发展方向。而文化机构对老旧厂房也情有独钟，它们提供了富有历史气息的空间，只要改造更新，就能成为文化机构创作生产的重要场所。无论从哪方面看，老旧厂房向文创园转型，都是一条必由之路。
但是这条路该如何走？
闲置厂房转型带来的灰色地带
工业给北京留下的印记不只有辉煌，还有曾经艰辛的历史。
时间倒回到2015年，在北京朝阳区东四环边上的高碑店乡西店村，有这样一个玻璃厂仓库组成的几乎被遗忘的城市边缘地带。这些破败的玻璃厂建筑多以砖墙厂房为主，有的存放着玻璃制品，有的租给小加工厂生产涂料、石灰，还有的成了工人宿舍。坑坑洼洼的路上，一脚下去尘土飞扬。
然而，从区位价值来说，这些被遗忘仓库的位置毗邻国贸cbd，也占据了国际传媒产业带的核心位置，是极具开发前景的价值高地。
但是在2015年，这片仓库由于长期对外出租，私搭乱建现象较为严重，成为东四环五环间较大规模的棚户区，人口密集，内部环境恶劣。此外，园区内被多达5条纵横交错的铁路分割，不时疾驰而过的火车，让这里变得更加嘈杂和混乱。
置身其中，甚至会让人产生错觉，会让人想起贾樟柯的一部叫做《车站》的电影，像极了上世纪70年代某个没落的小县城。
然而，仅仅一年过后，这个落魄的工业遗迹经过“魔改”，摇身一变，成为北京有名的文创园区“，被网友封为最有“颜值”的创意小镇，并有了一个文艺的名字——“梵石itown ·西店记忆”。
在这个崭新的创意园区，开阔敞亮的空间充满未来世界感，弧形墙体做成了鲨鱼的鱼鳃状。事实上，由于5条铁路线交会，在这里形成了一个天然的封闭区域，铁轨、火车营造出浪漫怀旧的氛围，所以这里大多被媒体、影视之类的创意人士青睐。
梵石itown相关负责人对创邑icity记者表示，改造后itown整体建筑面积约10万平米，摒弃传统租赁模式，园区规划了为不同发展阶段的企业定制的专属空间，其中有为总部型企业定制的独、合院办公空间；为中型企业定制的灵活办公空间；为轻量型企业定制的共享办公空间。除此之外，icenter（中心商业）多维度商业业态的复合，实现ip资源聚合，itown创造的不只是全新的商业空间，更是7x24小时小镇生活的策源地。
如今，梵石itown小镇一期已经全部完工，一家家带着独特创意的文创企业正陆续入驻。园区内的两栋核心建筑——小镇发布厅和火车驶过的咖啡馆，每天都吸引着来来往往的文创工作者，他们在这里谈业务、开会、找灵感。
这个项目已经发展成为以影视传媒行业为主的文创产业小镇。
梵石itown被定义为一个有颜值、有趣、有温度的文创小镇，其运营理念是提供的不仅仅是办公空间，更是一种办公生活方式。在梵石itown小镇，电影公司的新作可以在园区内的小镇发布厅召开发布会、在影院举行首映礼；音乐工作室可以在露天广场举办一场音乐节；设计公司的最新创意产品，可以直接放进园区内的ishop展示和售卖……企业不用担心创作的产品找不到出路，文创园自身就能完成文创产品的展示和消费。
目前，园区成功吸引并聚集了影视传媒行业的龙头企业，众多明星、艺人工作室和一线影视传媒企业，形成覆盖影视传媒全产业链条。
事实上，西店的旧厂房得以蜕变为一个新的作品，产生新的价值，与政府着力引导发展文创产业政策紧密相关。
近年来，北京已经开始了一场轰轰烈烈的工业旧厂房腾退运动，截至2017年11月，北京市腾退老旧工业厂房242处，总占地面积共计2517.8万平方米，其中七成处于待开发状态。这为城市空间资源日益枯竭的北京开辟了一块新的处女地。
事实上，梵石itown所在的朝阳区，作为曾经的北京市纺织、电子、机械、化工、汽车五大工业基地，老旧厂房保有量最多，改造为文创园的数量也最多。目前，朝阳区已有41家老旧工业厂房转型升级为文创产业园区，完成改造建筑规模211.1万平方米，形成了错位、协同、融合的发展格局。其中包括朗园、静园、尚8、懋隆、莱锦、铜牛、朝阳规划艺术馆等。这与近年来相关国家部委和地方政府层面对工业遗产资源的保护利用重视程度不断加强密不可分。
政府在近年来陆续出台一些政策，鼓励和支持保护利用老旧厂房发展文化创意产业。在政策的推动扶持和市场环境的成熟驱动下，北京文创产业发展十分迅猛。2016年北京市文化创意产业实现增加值3570.5亿元，占全市gdp比重达到14.3%。据北京市统计局最新数据显示：2017年1月—11月，北京市规模以上文化创意产业收入合计13600亿元，同比增长9.4%。
可以说，文化创意产业已成为北京市的支柱性产业。
然而，这其中蕴含着巨大的机会，也蕴含着一些风险。因为这些文件更偏向于战略方向的把控，缺乏相应的落地细则落地，导致文创园区经营者在实操时仍存在无法绕过的难题。
北京市文资办主任赵磊日前接受北青报采访坦言，老旧厂房转型文创项目，如变更用地性质，高额的土地出让金会让企业难堪重负；不办理变更，后续改造中立项规划、建设施工、安监消防等一系列手续又难于办理。 “两难”之中，企业面临很大困扰，也容易造成一些灰色地带。
这其中，最大的问题在于，文创园区的经营主体也一直缺少必要法律的认定。在目前的产业门类标准和经营主体认定方面，北京市多数文创园区都陷入了相关手续不齐全、科学分类评估和保护利用引导缺失、后续改造“审批难”等困境。尤其是因为长期缺少产业支撑的配套政策条例，运营主体在法律上有些处于边缘化甚至“违法化”的状态。例如，上海江场西路220号项目拆了近万平方米，以增设停车场、卫生间、花园、体育场馆等公共设施，却在最后被扣上“违法建筑”的帽子。
于是，“一事一议”就成为文创园区的经营者的选择，甚至出现 “未批即建”情况，留下诸多隐患。
物流园转型的乐与痛
与工业企业外迁的境遇一样，老旧仓储物流中心也成为腾退主体。2015年至今，北京已疏解提升市场数量破千，物流中心破百。这场物流中心大疏散运动，同样给作为北京亦花园创始合伙人兼商管负责人的李洲带来了新的机会。
斑驳的外墙，满是污垢的破损屋顶，进出的货车扬起的尘土……
在北京东南角的亦庄开发区，占地215亩的京南物流中心在2016年被腾退。在腾退之前，这里有巨大物流库房，有三座巨大的物流交易中心建筑并列矗立，还有一些私搭乱建的违建遍布其中。如今，曾经外形丑陋的京南物流中心裂变成为一个颇有格调的创意生态园——“亦花园”。
李洲带笔者参观整个园区并介绍园区概况。步入园区，整个园区的建筑都覆盖着脚手架和绿色的安全网，工人在紧张的施工。在不对主体结构进行更改的前提下，他们对巨大的仓库的外立面和内部空间进行了重新设计和装潢，一个个崭新的支撑钢架被工人安装在屋顶与地面之间，未来这里将成为艺术文化创新中心，主打艺术家衍生产品开发，艺术品线下体验。在仓库的旁边是三个巨大的物流交易市场，其内部空间被设计为两层结构，利用空间更大，这里未来将成为文创和科技类公司的办公区。两个月后，园区改造即将完成，在亦花园的规划中，这里将成为集创意总部办公、智能科技、创新品牌孵化、艺术设计联盟、运动生活广场、主题商业等元素于一体的综合性文创园区。
“北京的风向，基本上是向东向南。”谈起亦花园的创建初衷，李洲强调了把握政策风向的重要性。之所以将项目选在亦庄，与北京在城市功能疏解上的政策导向相关，伴随着北京向东向南发展的政策风向，雄安新区，通州副中心和新机场开花结果。位于南部的亦庄区位优势日益显现，作为北京市唯一同时享受国家级经济技术开发区和国家高新技术产业园区双重优惠政策的国家级经济技术开发区，亦庄高精尖产业贡献卓越。
“文创类产业园在北京朝阳区还是很有实力的，但是大兴亦庄的高新产业较发达，文创产业园还是一块待开发的处女地，蕴含着很多机会。”除了发展空间巨大，李洲更看重的，还是亦庄低廉的租金对企业入驻的吸引力。
在海淀，尤其是上地地区，是科技研发企业的聚居区。李洲介绍说，海淀中关村一家叫做北京优比交互科技有限公司科技企业，专门从事智能机器人的研发。如今，这家科技公司即将入驻亦花园，在海淀区他们的办公场地租金大概是每平米5-6元，在包含政府补贴后，租金成本仍然占到总体运营成本的15%。而亦花园的租金会降低1/3的成本，因此该公司计划将智能机器人的研发基地落户在园区。
在李洲看来，尽管政府对物流园转型文创园区持支持态度，但项目的合法化问题一直困扰着他。
“我们受到土地性质，原规划条件，产权属性等问题的困扰。”李洲表示，物流园是集体土地，属于商服用地，尽管这个项目其他手续都是齐全的，但在性质上又不是国家经营性项目的手续，这就造成了项目的合法性问题。
早在2014年6月，北京市出台《北京市文化创意产业功能区建设发展规划(2014-2020年)》提出鼓励文化创意企业参与旧城、旧工业区和城郊地区的产业升级改造，积极盘活存量土地资源，探索利用工业用地和集体建设用地发展文化创意产业的新模式。但是具体落地的实施上，并没有帮助李洲解决实际问题。
“虽然项目的招商已经完成了65%，进度比较顺利，但是因为项目的产权属性问题，我们流失了很多客户。”李洲不无痛惜地对记者表示，比如盒马鲜生来亦花园进行选址考察后，很快表达了入驻意向，但是后来因为手续的问题，该公司在审批时就没有通过。还有一些外资企业看中了亦花园的环境和服务，但是他们对入住手续的合法性要求是非常看重的，为了规避风险也没能入驻。
李洲表示，由于相关政策细则的缺失，在合法性问题上，只能采取与政府一事一议的办法。2017年8月大兴区组织亦花园项目专题联席会议，亦花园的改造方案和产业转型升级方案得到大兴区政府的的认可，并提出将“亦花园创意产业生态园”打造成为首都文化创意产业新亮点的要求，这在一定程度上给亦花园吃了“定心丸”。
新政策带来的曙光
千呼万唤始出来，犹抱琵琶半遮面。
事实上，政府在鼓励老旧厂房转型文创园区的产业政策上一直秉持积极却慎重的态度。但今年4月4日，北京市出台的《关于保护利用老旧厂房拓展文化空间的指导意见》（下称《意见》），对于运营文创园区的文创企业和运营商这些主体而言意义重大，是真正对其合法身份的一次重大的认可和松绑。
业内专家认为，作为我国目前第一部，也是目前最为明晰的利用老旧厂房发展文化创意产业的相关扶持政策，《意见》在全国范围也具有相当的引领意义。
意见指出，对改建、兴办非营利性公共文化设施的，依规批准后，可采取划拨方式办理相关用地手续。
对转型文创园区，且不改变原有土地性质、不变更原有产权关系、不涉及重新开发建设的，经评估认定并依规批准后，可实行继续按原用途和原土地权利类型使用土地的5年过渡期政策，过渡期内暂不对划拨土地的经营行为征收土地收益。对执行上述过渡期政策的，市文化创意产业主管部门要向规划国土部门提供相关证明文件，并对项目经营方向进行监管。过渡期满或涉及转让需办理相关用地手续的，经评估认定并依规批准后，可按新用途、新权利类型、市场价，采取协议出让方式或长期租赁、先租后让、租让结合等方式办理相关用地手续。
有媒体分析指出，这可谓是整个《意见》中最大的亮点，也正中旧厂房转型文创园的最大痛点——“用地性质混淆和土地利益博弈阻碍了转型发展”。
此外，《意见》还提出，对于属于保护利用范围且确需调整改造的老旧厂房，可在不...