说到房地产，可谓是中国人心中永远最关心的话题，无论是古代的安家立业、安得广厦千万间，还是现代的“房子用来住的，不是用来炒的”都是对于房子最根本的需求，所以房价的起起伏伏都是全体中国人最关心的事情。没买房的人想着房价下跌，买了房的人又希望房价上涨，这种心态的纠结也让房地产市场的任何一些起起伏伏都牵动着所有人的心，而最近北京的房地产市场新闻更是很多，然而这些新闻中最牵动人心的事情是：北京的房价降了！
一、北京房价真的降了？
根据北京日报的报道，北京市住建委主任徐贱云披露，从“3·17新政”到去年年底，北京二手房房价已经下降13%，数据显示，2017年12月，本市新建商品住房均价为3.78万元/平方米，同比下降了0.9%；二手房均价回落至5.91万元/平方米，比2016年12月同比下降了1.2%，比2017年3月的最高峰下降了13%。
新闻报道显示，今年，北京市住建委将坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，坚持调控不动摇，持续保持房地产市场调控定力，确保首都房地产市场平稳健康发展。在今年的供应上，将做好已供地项目的建设实施工作，尽快形成供应，做好2018年住房供地计划的顺利实施；加快培育住房租赁市场，完善租购并举的住房体系，贯彻落实租房新政，从加大租赁住房供应、建立监管平台、规范租赁关系、落实租赁赋权、加强行业监管等方面规范发展住房租赁市场，稳定社会预期，促进房地产市场平稳健康发展。
再结合之前出台的北京的相关报告，我们可以发现北京市有着控制房地产市场健康稳定发展的坚定信心，而且这种信心并不止停留在政策层面上，更是一些明确的市场供给，到2021年，将完成25万套共有产权住房供地，实现150万套住宅建设的目标，这些明确的住房供应可能才是北京真正的底气所在。
那么问题来了：北京房地产降价时代真的要来了吗？
二、北京市房地产市场的降价时代真来了？
从中国上个世纪九十年代，房地产市场大发展以来，除了少数地区之外，房地产市场一直呈现出快速上涨的趋势，于是在大多数人的心目中，房价只会上涨不会下跌的，但是我们要明白一个问题，房地产就是一件特殊的商品，只要它是商品，就必须要遵从价值规律的作用，前些年房地产市场的快速上涨让所有人都觉得房地产似乎已经不再遵从价值规律的作用了，其实不然。
房地产市场依然要遵从价值规律的作用，它也是有着自己的产业发展周期的，但是这个产业发展周期却不像一般的商品一样遵从3-5年的“基钦周期”的作用，因为房地产市场是一个较大的市场，房地产市场的商品无论是使用还是购买其生命周期都远超过一般商品只有几个月最多几年的使用周期，所以在这种长周期的影响下，大多数中国人都只经历了一个周期的上升阶段，所以在这个十几年的房地产市场发展中我们都没有看到房地产市场的下降波，这就是历史给我们所带来的局限性。
那么，房地产市场的发展到底这个周期会有多长呢？这个无论是学术界还是产业界都没能达成共识，不过可以确定的是房地产市场不可能是一个只涨不降的市场，而北京房价的下降其实就是符合经济规律的一种体现。
我们仔细研究北京二手房的价格下降规律可以发现，北京的价格下降主要集中在以下几个原因：
一是“房住不炒”理念将房地产市场的需求进行了一定的调整。随着“房住不炒”理念的逐步普及和深入人心，大多数市场参与者也都明确了这个态度，市场投机者逐步收敛了对于炒作投资房地产的需求，而市场购买者则因为政策调整产生了一定的观望情绪，在这些情绪的影响下，各地的房地产市场其实处于一个供给相对过剩，需求相对不足的状态，在这种状态下房地产市场的价格下调也就非常正常了。
二是对于前期暴涨地区的回调。之前的几轮房地产价格上涨过程中，某些非热点地区由于投机情绪的带动出现了房地产价格的过度上涨，从而形成了区域性泡沫，这种泡沫在一些极端过热区域存在，所以政策的调整往往直接影响此类地区的价格。
三是租售同权政策的实施。北京租售同权政策的实施，让原先很多将户口、学区等附加价值依托于房地产之上，从而过度拉高房地产价格的现象有了本质的改变，一年时间以来，房地产市场最大改变就是学区房等特殊房地产价格的下跌乃至于回归其原来价值，这也是房价下跌的重要原因。
从长期来看，北京作为中国的首都，作为国家经济的重点城市，其房地产绝大多数核心地区房地产价格的支撑能力还是存在的，除非出现明显的人口外流，否则北京房地产价格暴涨暴跌的概率不大，并且随着大量保障性政策的实施，房地产市场回归居住属性，房地产价格逐渐回归理性是大概率事件，所以北京房价大规模上涨的基础已经消退，但由于人口、经济增长和刚性需求的支撑，房价也并不存在大规模下行的空间，在一个合理的价格水平波动将会是北京房地产市场的主旋律。
对于广大民众来说，如果有切实的居住需求或者改善需求，买房换房其实都是可以的，但是如果想要通过房地产投资牟利的话基本上可以不用考虑了，平稳发展将会是北京房地产最大的可能性。
作者：苏宁金融研究院特约研究员，财经专栏作家，财经评论员。