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经济观察报 记者 田国宝 在北京市丰台区南苑植物油厂原址上，15栋保障房接近封顶。北京市住建委11月9日组织了“工地开放日”活动，旨在让外界进一步了解北京市保障房的建设情况以及北京中心城区人口疏解等方面成果。
丰台南苑植物油厂保障房项目是由北京粮食集团下属的京粮置业利用自有用地建设的安置房，主要为西城区白纸坊、光源里、菜园街、枣林南里等棚户区改造项目提供安置房。项目总占地205.1亩，其中建设用地115.94亩，总建筑面积39.93万平方米，将建成2595户定向安置房。
项目用地原为京粮集团所属的南苑植物油脂厂和香油厂土地，根据北京市主城区“退二进三”（退出第二产业，发展第三产业）的产业疏解政策要求，原来的工业、仓储等产业将逐步退出，腾退出来的土地将主要用来发展符合北京市产业定位的新兴产业和建设保障房项目。
随着京津冀一体化不断深入和北京市新规划出台，在“退二进三”的基础上，一些不符合北京定位的产业也将逐步向外转移，而这些腾退出来的巨量土地，不仅为北京发展新兴产业提供了载体，同时也为土地持有者带来巨大商机。
京粮的不动产版图
作为北京市属粮食企业，京粮集团承担着北京市粮食供应的主要任务，多年以来，其在北京市辖区内积累了大量的工业、仓储用地，随着京粮集团“三进三退”战略（退出城区进郊区，退出北京进全国，退出城市进粮食产区）不断深化，北京市内储库、面粉厂、油脂厂等产业搬迁后，腾出来的土地成为京粮集团构建主业之外新兴产业的重要支撑。
京粮集团董事长王国丰介绍，京粮集团坚持疏控并举、进退有序，合理规划腾退出来的在京土地资源，加快向符合首都功能的民生保障、文化创意、旅游养老、电子商务产业转型，借势推动集团粮油产业的转型升级。
在保障房建设领域，目前除了南苑植物油厂保障房项目，京粮集团旗下位于海淀区的田村路43号的保障房项目也已经开工，项目占地150亩，建筑面积24万平方米，预计能够提供2500套保障房，两个保障房项目均计划在2019年底前完工。
南苑植物油厂保障房项目负责人介绍，项目实行定向安置，性质类似于经济适用房，棚户区改造居民获得货币补偿后，自由选择是否购买项目房子，房屋价格是每平方米19800元。
另外，京粮集团在北京门头沟、昌平、密云、怀柔、延庆等区的腾退土地，也将用来规划建设成保障房、棚改安置房和共有产权房等，京粮集团方面介绍，目前还有3个保障房项目正在启动。
王国丰介绍，除建设保障房项目外，京粮集团也积极利用腾退出来的土地开发文化创意产业园、酒店等项目，目前位于南二环的大魔方文化产业园即是在保留原有厂房格局和元素的基础上改造而成，项目以文化创作、展示、办公为主。
同时，位于丰台南苑的京粮电子商务产业园区也已投入使用，占地145亩的大红门文化创意产业园区正在筹建。京粮集团还计划与北京亦庄开发区、河北廊坊市共同打造粮云数据中心和特色数字产城项目，并开始重点布局新兴产业园区。
在酒店领域，目前昌平和延庆的麦穗酒店已经开业，房山良乡、长沟和怀柔的酒店在建，京粮集团计划逐步打造出包含精品酒店、城市酒店、快捷酒店等不同等级的酒店矩阵，结合当地环境发展旅游、健康养老产业。
在商办地产领域，目前京粮集团旗下有京粮大厦、京粮广场、古船大厦等项目，同时还与大连一方集团合作开发建成龙德广场项目。
去年9月，京粮借壳珠江控股（000505.sz），获得上市平台。京粮集团人士透露，最初京粮集团计划把不动产经营业务整体打包注入该上市公司，但是由于政策原因作罢。
盘活存量
京粮集团方面透露，项目建筑面积为256239.71平方米，保障房售价为1.98万元/平方米，照此计算，该项目货值约为50.74亿元。
这些土地由京粮集团利用自有土地开发建设，但由于建设用地必须履行出让程序，2017年5月，北京市国土资源局以划拨形式完成了土地的性质转变和出让。
这类土地不占用北京市土地指标，一定程度上缓解了北京人口疏解政策和土地供应紧张的关系。对京粮集团而言，其盘活了存量土地，使得原有固定资产获得升值，项目中配建的商业、养老等经营性物业，可以贡献长期稳定收益。
京粮集团财报显示，截至2017年第一季度末，京粮集团不动产经营业务在集团营收占比为5.24%，却为集团贡献了23.73%的毛利润。而2015年、2016年这一比重分别为13.31%和18.83%。
北京市住建委人士告诉经济观察报记者，“十二五”期间，北京市累计建设了13.2万套保障房，“十三五”期间还将继续建设4万套，北京市共有7家市属国企参与，累计建成9个项目，均利用自身“退二进三”腾退出来的土地建设。
老厂房的商业蓝海
改革开放以来，北京市经济获得大幅度增长，数据显示，从1981年到2010年间，gdp年均增幅达到10.55%，高于全国9.88%的平均水平，但随着人口、资源、环境以及宏观经济的变化，2011年以来，北京市经济增长速度趋缓。
在中央提出转变经济增长方式的背景下，北京市率先提出以“退二进三”为主要内容的产业结构转型升级，首钢、北京焦化厂、二热等高污染、高能耗企业搬迁关停，第二产业企业逐步向六环外和周边区域扩散。
京津冀协同发展战略提出后，北京市产业疏解进一步加深，随着雄安新区宣布成立、北京市新总规出台，在“退二进三”产业疏解的基础上，不符合北京城市定位的产业也将全部向外迁移，北京产业结构升级转型进一步向高端聚集。
北京市2016年财政预决算公告显示，2016年财政收入九成来自税收，其中总部企业为北京贡献了三成以上的税收收入，单位土地创造的财税收益成倍增加。
传统产业退出，腾退出大量土地资源，北京市国有企业和在京央企首当其冲。
北京市一家国企负责人透露，这些腾退的土地主要集中在传统工业、农业、物流、批发市场等领域企业手中，首钢集团、首农集团、金隅集团、建工集团、京粮集团、首开集团、首创、北控、京能集团等传统第二产业企业手中拥有大量土地资源。
例如，首钢集团仅首钢石景山老厂区占地面积就超过万亩，首农集团旗下农场、养殖场等土地资源超过10万亩，建工集团和金隅集团旗下各类建材企业、京粮集团旗下粮油加工企业和粮库等企业老厂房也有规模不等的存量土地。
按照北京市政府统一规划，这些腾退出来的土地，一部分用来保障民生，开发自住房、安置房、公租房等保障性住房，一部分在原有基础上发展各类符合北京市定位和产业政策的创意产业。