目前，距离北京史上最严一轮调控政策的开端2017年3月17日已经近一年。一年来，北京调控政策多达数十条。这一年，北京的房地产市场发生了哪些变化？
新房销量减半
中原地产研究中心统计数据显示，“3·17政策”出台后至今（截至3月12日）北京新建商品房住宅成交23388套，成交量同比下调48.7%，刷新了历史最低纪录。其中，别墅类物业成交4137套，跌幅达52.7%。
据易居研究院的统计数据显示，今年1至2月，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共成交面积42.95万平方米，同比下降46.8%。
交易量创新低的同时，2017年北京新房的供应量、存量也创下历史新低。据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，2017年，北京全市新建商品住宅（不含保障房）共新增供应26593套，环比2016年下降32%，是2014年以后连续第三年下滑。
易居研究院研究员赖勤分析称，调控政策及时有效遏制了房价快速上涨的局面，北京新房市场逐渐降温，回归理性。亚豪机构市场总监郭毅表示，3·17政策代表了房地产调控新时期的开始，即调控过程中，不断拾遗补阙，从而对市场形成精准打压，让楼市回归理性。
二手房量价齐跌
北京二手住宅在2016年量价双双创下历史新高后，迎来2017年史上最严厉且最严密的楼市调控，以“3·17新政”落地为始，一系列严格且严密的调控政策使二手房市场从当年3月的异常火爆逐渐降温，如今不仅成交量腰斩，房价也连续9个月环比下跌，其中有7个月领跌全国。
链家研究院数据显示，今年3月北京二手房均价为58527元/平方米，与2016年12月的水平接近。分城区来看，通州、西城的跌幅显著，这两大片区在2016年均价涨幅较快，调控使前期上涨过快的片区面临相对更大幅度的回调。
据伟业我爱我家集团统计，当前价格水平较2017年4月的最高点已累计下降了16.4%。链家研究院的最新统计也显示，对比去年“3.17”调控前，目前北京二手房市场成交量为高峰水平的一半，全市成交均价5.8万元/平方米，价格累计下跌15%。
房产中介表示，根据业主的售房急迫程度、客户的付款方式和周期等因素，目前在售房源的挂牌价还有不同程度的议价空间。这意味着上述在售房源实际成交价的降幅，会比记者根据目前挂牌价算出的降幅还要大一些。
麦田房产首席分析师张叶松认为，“3·17政策”出台后，北京二手房市场呈明显的量价齐降现象，预计未来价格仍可能会处于下滑趋势，不过降幅会比之前有所收窄。
链家研究院首席市场分析师许小乐称，跌幅较大的多是“老破小”或受政策影响大的房子，那些配套和基础设施较好的有区位价值的房子，跌幅相对没那么大。
银行房贷利率上涨
据3月15日媒体报道，工商银行、建设银行、中国银行、招商银行的个贷经理表示，首套房贷款利率最低上浮5%，二套房上浮20%；浦发银行、广发银行表示首套最低上浮10%；民生银行则表示，首套上浮20% 二套上浮25%。客户资质审核达到放款条件后，一般在一个月内均能实现放款。
与此同时，某外资银行的贷款经理表示，“目前我行通常批准利率为首套房上浮5%，二套房上浮10%。不过，资质好的客户首套房贷款利率可获批基准利率。同时，批贷基准利率对房屋年代有要求，需要是2000年以后的房子，1990年—2000年的房子需要看房屋位置。对于不是银行优质客户但是符合银行贷款条件的客户，也可以存3个月期限以上低于50万元的定期或理财，即可获批基准利率”。
事实上，房贷利率还有上升的空间。针对市场关注的房贷利率上升等话题，中国人民银行副行长潘功胜3月9日曾表示，商业银行房贷利率变化总体上符合利率市场化的要求和趋势，会积极支持居民特别是新市民购买住房的合理需求。
“的确，房贷利率是略有上升。但从稍微长一点的周期看，它仍然处于比较低的水平。”潘功胜说，商业银行综合考虑负债端利率上升和房地产的风险溢价，对住房贷款利率自主进行定价，扩大利率的浮动区间，总体上符合利率市场化的要求和趋势。
业内人士分析表示，在大的背景之下，房贷市场或将继续保持收紧的态势。而随着国家对房地产市场的态度更加明朗，未来房贷利率仍有上浮空间。
土地溢价率降低
“3·17新政”这一年来，北京土地市场一个最大的变化就是供应、成交创新高。据北京市规划国土委公布的数据显示，2017年全市商品住宅用地供应量达到721公顷，供应计划完成率111%。而在2018年1、2月份，北京土地市场共有27宗土地供应，同比大幅增长。
住宅用地供应加码，直接的结果是北京土地成交额高位上涨。据中原地产数据显示，2017年全年北京共成交104宗土地，总成交额达到2796亿元，住宅用地全年共成交71宗，成交额达到2398亿元，双双创历史新高。
与开发商在拿地热情上明显下降。2017年北京住宅用地平均溢价率为26%，11月份更是跌至8%。2018年1、2月份，北京住宅用地平均溢价率低至14.5%。开发商热情下降的结果是流拍在2018年更加频繁。今年1-2月份，北京住宅用地流拍数量达到4宗，创历史新高。
在中原地产首席分析师张大伟看来，在房地产调控下，土地属性复杂，且地价房价全面限价，同时房地产融资渠道收紧，这使得房企拿地、特别是拿大地块的难度越来越大，大地块都有流标的风险。亚豪机构市场总监郭毅认为，2018年土地市场按照目前的节奏流拍和流标的地块将会更多。
今年市场仍会保持平稳
中原地产首席分析师张大伟对证券时报记者表示，对于北京来说，成交量月均不到1.5万套的市场都是低迷的，预计今年上半年北京二手房成交量将维持在1.1万套左右，但也不会再跌到1万套以下。
“从先行指标看，目前链家带看量有小幅上升，但仍处较低水平，只有去年同期的60%左右。”链家研究院首席市场分析师许小乐曾经表示，预计今年3月北京二手房成交量环比会有所增长，但是增长力度会明显弱于前两年同期水平。因为“认房认贷”环境下换房需求面临的首付比例较高，难以大幅释放，而换房需求是北京二手房市场的主力需求。
北京房协秘书长陈志也认为，尽管目前带看量、挂牌量等先行指标有小幅回温的迹象，但预计一季度二手房成交量仍在月均1万套以内，市场依然相对偏冷。他预计，今年月均成交量将在1万套左右，全年成交量在12万套以上，市场处在相对平稳偏冷的区间。
对于二手房，伟业我爱我家集团副总裁胡景晖则预计，今年北京二手房市场成交量将介于2016年和2017年之间，大概在15万套，价格已经有一定回落了，今年仍将稳中有降，降幅会比2017年缩小，调控政策不会放松。