（图片来源：全景视觉）
经济观察报 记者 张雅楠 田国宝 5月中旬的北京已经提前进入夏季。在海淀区永丰产业基地处，从永澄北路向北进入宏丰渠东路，路口岗亭的保安不时地向经过的车辆敬礼，向前几十米，一块绿色牌匾写着“万科翡翠书院”六个白色大字。
翡翠书院接待中心背后是一片工地，400多亩的土地被各色各样的围墙分割成大大小小的地块，但仍有大片覆盖着绿色防尘网的地块处于待开发状态，几条正在修建的纵横路，是未来连接外部的主要通道。
接待中心北侧两个被围起来的地块已经处于动工状态，未来将成为翡翠书院的首期项目；在靠近永丰路附近的四个小地块中，围墙上中粮地产、北京天恒置业集团（下称“天恒”）的宣传语随处可见，其中两个地块也开始挖槽。
在2016年底那场针对这片土地“限房价、竞地价”的著名土拍中，北京万科企业有限公司（下称“北京万科”）独立拿下永丰18号地块，北京万科住总联合体拿下永丰19号地块，中粮天恒首创联合体获得永丰20号地块。三个地块住宅全部为100%自持。
经济观察报记者从多个渠道证实，在项目约定开工日期前后，北京住总集团（下称“住总”）和首创置业股份有限公司（下称“首创”）两家北京市属国企已经分别从19号地块和20号地块退出。目前18、19号地块均由北京万科独立操盘，20号地块由中粮和天恒共同开发。
北京累计推出的八个自持地块中，有四个地块为100%自持，除上述永丰三个地块外，还有一块位于大兴黄村的21号地；另外四个地块为70%自持，其中首开保利龙湖中海联合体拿下的大兴旧宫镇两个地块，中海地产和龙湖集团亦有变化。
一位首创置业高管人士向经济观察报确认，首创已经退出永丰自持项目，对于退出原因，其表示，主要因为项目不符合公司的投资标准。
截至发稿前，记者未能联系上住总集团、中海地产就退出原因进行采访，龙湖集团也未就相关问题给予回复。
悄然抽身
上述北京八个企业自持地块中，其中四个100%自持项目的约定开工时间均在2018年1月前后；而其余4个70%自持项目中，房山项目约定开工时间为2018年2月9日，其他项目并没有对外公开具体约定开工时间。
值得关注的是，从项目公司工商注册信息来看，上述四个开发商出现变动的自持地块，变动时间均在2018年1月份左右。
而此前的2017年12月，位于大兴黄村的100%自持项目——中国铁建·理想家，因为以“10年租金+20年押金”形式对外进行预租，被北京市住房和城乡建设委员会（下称“北京市住建委”）约谈和调查。
早在2017年4月，北京市住建委与北京市规划和国土资源管理委员会联合下发《关于本市企业自持商品住房租赁管理有关问题的通知》，要求企业自持商品住房应全部用于对外租赁,不得销售；企业持有年限与土地出让年限一致，对外出租单次租期不得超过10年；并严禁将自持商品住房“以租代售”或通过其他方式变相销售的行为。
在2018年1月所发生的系列变动里，共有四家开发商在项目公司股权比例发生变化，其中住总和首创彻底退出，中海和龙湖在平谷金海湖的70%自持地块中仍持有少量股权。
2016年11月，北京万科住总联合体以59亿元代价获得永丰19号地块；2016月12月，北京万科和住总控股子公司北京金第房地产开发有限责任公司（下称“金第地产”）成立各持股50%的项目公司——北京万金房地产开发有限公司（下称“万金房开”）。
2018年1月3日，万金房开投资人发生变更，金第地产从项目公司退出，这意味着住总彻底退出了19号地块，北京万科成为了该项目唯一的主人。
同样的变化还发生永丰20号地块上。2016年底，中粮首创天恒联合体以27.3亿元代价拿下20号地块，2016年12月，三方成立北京恒合悦兴置业有限公司（下称“恒合悦兴”）作为20号地块的项目公司。首创在项目公司持有40%股份，中粮持有39%股份，剩余21%股份由天恒持有。2018年1月9日，恒合悦兴股权发生变更，首创从项目公司撤资。
目前，作为20号地块的持有人，天恒以51%持股比例成为项目公司的大股东，中粮持股比例为49%。项目公司董事长来自天恒，副董事长和总经理均来自中粮，首创全身而退。
四个70%自持项目中，位于大兴旧宫的两个地块也出现变化。
2017年4月，保利首开中海龙湖联合体拍下位于大兴旧宫的两个70%自持项目，其中11号地块宗地面积99.57亩，成交价格为57.4亿元；12号地块宗地面积面积为128.94亩，成交价为69.8亿元。
2017月5月，四家公司分别成立北京和信金泰房地产开发有限公司（下称“和信金泰”）和北京和信兴泰房地产开发有限公司（下称“和信兴泰”）两家公司，其中前者作为11号地块的项目公司，后者作为12号地块的项目公司。
在两个项目公司原始股东序列中，保利、首开、中海和龙湖各持有25%的股权。工商注册资料显示，2018年1月17日，和信金泰和和信兴泰两家项目公司均进行增资扩股，中海和龙湖并没有跟进。
这一次增资完成后，保利和首开在和信金泰各持有49.92%的股份，中海和龙湖股权均被被稀释至0.08%。同样，保利和首开在和信兴泰股权比例均升至49.93%，而中海和龙湖股权比例均降至0.07%。
退出背后
经济观察报记者实地采访发现，北京四个100%自持地块中，永丰18、20号地块均已经动工，而永丰19号地块和黄村21号地块暂时还没有动工迹象。其中18号地块万科翡翠书院项目已经启动预租。
四个70%自持项目中，平谷金海湖项目已经获得建设用地规划许可证、工程建设规划许可证，并于2018年4月23日和5月10日拿到了施工许可证，这意味着平谷金海湖项目已经具备开工条件。
大兴旧宫11号地块也已经拿到了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证，同样具备开工条件。
而旧宫12号地块和房山地块尚没有获取建设工程规划许可证。
从四个100%自持地块来看，其中永丰18号地块地上建筑面积为13.88万平方米，拿地成本是50亿元；19号地地上建筑面积为16.29万平方米，拿地成本为59亿元。粗略估算，两个地块综合楼面地价为3.6万元/平方米。
根据此前万科公布的翡翠书院租金方案，该项目年租金为2000元/平方米-2400元/平方米，按照年租金2400元/平方米、且100%满租的情况计算，项目第一个十年年租期收取的租金总额为33.3亿元。这意味着，该项目第一个10年租赁期全部租金收入无法覆盖50亿元的土地价格。
这不仅是永丰18号地块的困境，也是其他三个100%自持项目面临的难题。
四个70%自持地块同样存在难题，以旧宫11号地块为例，该地块控制地上建筑面积为14.6万平方米，粗略估算，根据70%自持比例，可销售面积为43810.5平方米，自持面积为102224.5平方米。
根据拍地时约定，项目可销售部分平均售价设定的上限为52315元/平方米，11号地块可以通过销售收回约22.92亿元，但与拿地成本相比仍有数十亿元差距，而这个差距需要通过剩余自持租赁部分来收回。
路在何方
4月中旬，万科翡翠书院开始启动预租，据北京万科相关材料显示，截至5月13日，万科推出的首批72套房源中，出租率超过80%，客户包括幻腾智能创始人王昊、经纬中国董事总经理钱坤和36氪ceo冯大刚等人。
万科所称的超过80%出租率，主要指首期推出72套房源的订制租赁。北京万科表示，在订制租赁阶段，客户需要签署订制租赁合同，支付总租金的20%作为订制租赁定金；自租赁起始日起，定金转为首期租金相应部分，首期剩余租金需在物业交付前支付完毕。
据悉，自翡翠书院启动预租以来，万科已经到联想、滴滴、小米等多家中关村科技企业举办过项目订制租赁推荐会。目前翡翠书院接待中心仅接待预约客户，并不接待自行前来看房的散客。
即便预约也不一定能够获得看房的资格，根据接待中心工作人员介绍，客户想要看房，需要至少提前一天预约，客户还需要提供名片、公司邮箱等工作身份信息，北京万科方面审核通过后会电话通知看房。
既然通过租赁本身难以在短期内收回投资，那么企业自持地块的未来出路在哪里？对此，一位北京地区开发商人士告诉经济观察报记者，从中央到地方都在大力倡导租赁住房政策，随着金融资本介入，未来这一领域大有可为。
其表示，一旦相应的金融配套方案到位，自持项目具备对外租赁条件后，开发商将项目一定期限的租赁权出售给银行等金融机构或不动产运营公司，可以一次性收回大量资金。不过他也坦承，短期内，开发商承受的资金压力较大。
天风证券首席地产分析师陈天诚认为，企业自持项目本身并不存在问题，一方面利用相对便宜的土地布局新的业务；另一方面，自持物业作为不动产，在未来也具有较大的升值空间。
陈天诚指出，自持项目本身通过租赁收回成本的可能性极低，开发商更多的是寄望于未来政策松动或通过金融化手段获得更大的回报。所以这一领域的玩家注定只能是大开发商，“小开发商资金难以承受。”