文|ai财经社 田晏林
编|鹿鸣
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出乎绝大多数媒体和开发商的预料，有着豪宅基因的孙河板块，仅存的一宗不限售价、纯居民住宅用地，5月28日竟被老牌港企恒基兆业以30.2亿元收入囊中。凭借69541.99元/平方米的土地成交楼面价，恒基兆业成为今年孙河区域新地王。
不过，在一位参与此次竞拍的某房企土地拓展人员看来，拿下地王后，这家企业的挑战才刚刚开始。“这个项目恐怕不是很好做。看它未来准备卖多少钱吧，超过10万/平，且能卖得掉，可能就不亏。”
5月28日，北京土地交易市场挂牌出让朝阳区孙河乡北甸西村、北甸东村、西甸村、孙河村2902-31地块r2二类居住用地。该宗地建筑控制规模43427平方米，出让起始价为人民币24.49亿元，起始楼面价56393.49元/平米。
开拍前，恒基、保利、首开、龙湖、中海、平安、昆泰、碧桂园、“首创+招商”联合体、“华润+中粮”联合体等十余家企业参与报价。ai财经社现场获悉，碧桂园因竞拍价超过公司授权额，放弃竞拍。
细数一下，恒基兆业这次的对手皆是在北京土地市场深耕多年、具备一定实力的央企、国企、民企和保险企业。对于恒基的脱颖而出，有媒体报道称，或许是送给新老板的上任礼物。5月27日，恒基兆业宣布，李兆基由于年事已高，退任主席兼总经理一职，委任其子李家杰为公司联席主席兼总经理。
无论传闻如何，ai财经社注意到，与其他企业多是土地拓展人员到场不同，昨日恒基兆业似乎有“领导”坐镇。竞拍开始前，一位身着正装的男士，被恒基兆业的工作人员引领着进入拍卖会场。
虽然ai财经社未能从恒基兆业的工作人员口中得知该领导的准确身份，但查阅公开影像资料，可以确认，此人名叫张方明，十年前，在媒体的报道中，他对外的头衔是香港恒基兆业地产集团执行董事。
据天眼查信息显示，目前张方明担任北京高亿房地产开发有限公司董事长，而该公司是恒基集团下属在北京的分支机构。
竞拍结束后，张方明与来道贺的其他企业人士握手寒暄，在接受ai财经社采访时，他笑称，这种场面见得多了。“目前来讲，要建立一个相对和我们生活质量相匹配的，不能叫豪宅，应该是高档住宅小区。北京市场需要有这样的产品。”
（图为孙河地块竞拍时，场外观看的房企代表 摄影/田晏林）
10分钟地王诞生
这场竞拍并不激烈，从下午3点40分左右开始，不到3点50分便结束。在经历了24轮举牌后，恒基兆业夺下孙河“地王”的名号。
一开场，恒基兆业的气势就显得很足，与昆泰、龙湖、“华润+中粮”联合体缠斗数十轮。然而到了第15轮，龙湖出价28.4亿元，所有参与竞拍的房企陷入沉默。片刻后，主持人以“三声报价”的方式提醒其他竞买人还有最后加价机会，恒基兆业于是举牌，报价28.6亿元。随后的八轮竞拍中，保利开始出击，但在最后30.2亿元的关口上，没有选择继续跟进。
谈及第15轮的全体沉默，一位国企拿地人员坦言，“还是太贵了。”ai财经社获悉，去年北京市规土委曾对该宗地进行过预公告，当时迟迟无人问津，开发商普遍认为24.49亿元的底价过高。因为在它旁边的瑞悦府、天瑞宸章、禧瑞春秋三个限竞房项目的销售均价不过是6.7万-6.9万元/平方米。
而孙河地块的起始楼面价逼近限竞房的销售均价，尤其是在2018年“限房价、竞地价”的严控模式下，开发商在北京拿地不得不十分谨慎。
但孙河地块因绝佳的土地品质，高稀缺价值仍然存在。此外，本次出让时，政府部门明确规定该地块不限制销售价格，在一定程度上改变了房企对市场的预期。
一位在竞拍第一现场的房企人员告诉ai财经社，“有些企业是现场用微信临时给授权，因为这个地底价太高了，可能也是对这块地的态度不明确吧。”
对于此次恒基兆业拿下“地王”，一位常年跟踪北京土地市场的业内人士表示，近期关于苏州楼市的调控，或许让不少开发商对政策制定和市场风向保有一定的谨慎。
另有房企拿地人员认为，港资企业的逻辑跟内地企业不太相同。“恒基能拿到（土地）是在我们意料之外，不过没有限制售价就没有天花板，说明预期高。理论上只要产品做的足够好，售价就有理由足够高。”
恒基兆业地产集团成立于1973年，从1992年开始，透过拍卖、合作开发及收购等不同方式购入土地，打开内地市场。目前内地业务主要集中在北京、上海、广州和深圳四个一线城市，以及长沙、成都、大连、西安等多个二线城市。
2018年财报显示，除自占楼面积约40万平方呎的存货外，公司在内地13个城市另有可供发展的土地储备，合共自占楼面面积约3204万平方呎，当中约71%可发展为住宅物业。
（图片来源：图虫创意）
三宗0溢价率土地与孙河地王
在5月28日北京的土地交易市场上，除了朝阳区孙河乡之外，还挂出了另外三宗地，分别位于北京经济技术开发区南海子郊野公园b片区、海淀区西北旺镇、海淀区苏家坨镇。
有趣的是，孙河地块溢价率为23.3%；而这三宗土地因在开拍前只获得1次报价，故未进行现场竞价，最终均以底价成交，溢价率0%。
其中，南海子郊野公园b片区的f3其他类多功能用地被北京国苑体育文化投资有限责任公司以15亿元的底价竞得。海淀区西北旺镇的b1商业用地和苏家坨镇的f1住宅混合公建用地、a33基础教育用地，被实创分别以26.38亿元和25.645亿元的底价竞得。
中原地产首席分析师张大伟评论称，这三宗地商业配比多，基本拿地的都是实体企业，“开发商除了和产业企业合作外，不敢碰。”
两周前，北京罕见召开了土地推介会，在北京资深地产评论人泽龙看来，这是土地供应分水岭。他发文称，“这四宗地除了孙河品质较高以外，剩余的三宗，无论是海淀还是经开区，有国家队接盘，没流标已经非常不错了。”
近两年，北京对溢价率的控制很严格。早前，有部分土地拓展一线人员判断，孙河地块的溢价率不会太高，预估在30%左右。然而对于最终23.3%的结果，泽龙告诉ai财经社，孙河地块的起始价已经很高了，如果溢价率再高的话，有违“房住不炒”的精神。
紧邻温榆河生态走廊的孙河乡，是北京豪宅市场的聚集地，诞生过包括北京院子、中粮瑞府、景粼原著、天瑞宸章等在内的千万量级的楼盘。
而作为香港最大的企业集团之一，恒基兆业在豪宅领域也颇有心得，旗下的西半山天汇曾以每平方英尺10.5万港元(约为96.02万/平方米)的价格刷新了人们对香港豪宅的认知。
张方明表示，孙河地块43427平方米的建筑控制规模并不算大，北京对该地块不限价的规定是合理的。“现在社会都希望往智能化、科技化的方向发展。不过4万多平方米的面积，希望增加一些元素，把它设计成一个高质量、高品位的产品。”
（图片来源：图虫创意）

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