与刚入市的“火热”市场不同，在整体房地产市场下行、限竞房遭遇高库存的情况下，流通性差、配套滞后的共有产权房项目也未能幸免。近日北京商报记者选择了四个共有产权房项目为样本，对其去化进行调查，在高供应的基础上，总体去化却不足五成。处于市场下行周期，共有产权房的价格优势正在被压缩，曾经选择“无视”的住房品质、房屋属性越发凸显，共有产权房的“买不到”“卖不出”“再卖难”阻挡了一大批刚需客的置业脚步。在五年25万套共有产权房的供应下，在市场去库存的压力下，共有产权房如何完成房屋回归居住属性的使命？
想买的买不到
在付出了接近10%的购房成本后，刘伟无奈的以175万元的总价买下了一套位于大兴某二手房小区临街、顶层的“老破小”。
“现在这个市场，能买新房的肯定不愿意买二手，中介费、税费外加贷款时候的折价，几十万元的成本没了。”刘伟坦言，自己男朋友目前在外地，两年后将回到大兴国际机场工作，自己的公司也在大兴，就想在大兴买个纯自住的小房子。但纯商品房都是非普，刘伟此前在外地用贷款买过房，纯商品房非普之后的二套首付太高了，自己实在凑不上。
“看上了共有产权房四季盛景园，但我们分公司办公在大兴，社保完税都在集团，不算职住平衡支持的，还买不了。”在首付有限的情况下，刘伟给北京商报记者算了笔账，按照评估价贷款后的情况，109万元的首付加上4.7万元中介费和14.7万的税费，175万元的这套一居室，自己的实际首付资金接近130万元。“但如果我要能买得了共有产权房，我的首付只要60%就行，还不用给中介‘打工’，税费也没那么高，150多万元就能买个89m2 的两居室，这样过两年结婚生孩子都不用折腾了。”刘伟遗憾地说。
这样的尴尬不仅仅发生在大兴，更不是个例。
就在本月，鲜有土地供应的北京市海淀区上线一宗共有产权房地块。根据披露，该地块位于海淀区西北旺镇，四至范围为东至辛店东一路，南至辛店南街，西至辛店东路，北至辛店北小街，京新高速的西侧，北清路的北侧，附近有地铁16号线。居住建筑规模全部用于建设共有产权住房，大约可以提供上千余套房源。
房屋价格方面，据土地出让文件显示，该共有产权房地块销售均价不高于37000元/m2（含全装修费用），与周边商品房相比，算得上是良心价。
有购房者便提出，如果按照职住平衡逻辑，其实海淀区西北旺镇共有产权房项目离昌平区的生命科学园更近，这部分人比海淀绝大多数购房人更适合，单纯按照区来配给销售，不如面向真正有需求的购房者。“应该放开锁区政策，至少也要毗邻区或者项目所在地方圆20、30公里以内才合适。”
想卖的卖不掉
在购房者想买买不到的同时，开发商层面也存在想卖卖不掉的情况。
自《北京市共有产权住房管理暂行办法》（以下简称《办法》）于2017年9月30日实施后，北京相继推出了大量共有产权房项目，从分布区域来看，主要集中在大兴、顺义、昌平、通州以及怀柔。
北京商报记者近日选取了共有产权房布局重点区域的四个项目进行走访，对其去化率进行调查。
通州恒泰家园，由于位于通州副中心，个人虽只能持有50%的产权，然而20000元/㎡（带全装修）的均价，以及与项目入住同期运行的地铁17号线，自今年7月开始网上申购，共提供1072套房源，初次申购剩余79套，目前该项目已网签860套，去化率达到80%以上。
大兴最大共有产权房项目之一的四季盛景园，2018年11月开盘至今，22栋住宅楼2224套房源，仅签约61套，去化率不足5%。个人产权比高达80%的四季盛景园于去年10月开始网上申购，彼时项目弃选率高达99%；今年3月，四季盛景园降低申购标准开启第二次网申，去化情况也并不好，整体市场下行，与周边限竞房差价过小，销售区域受限是主要原因。
同处大兴区的国瑞·瑞福园，已于近期结束新一轮的网申。该项目早在去年7月就开始了网上申购，提供房源总共999套，销售价格29000元/㎡，全装修交房，个人产权份额占60%。截至目前，该项目网签686套，去化率约69%。
房山金林嘉苑于去年11月开始网上申购，房源总计1722套，首次参与选房人数有4510户，弃选率为87.1%，最终售出582套，剩下1140套，去化率33.7%。截至目前，该项目网签728套，去化率42%。
再卖也难
综合来看，四个项目合计供应6017套住房，部分供应周期超过一年，但实际去化却不足五成。
在合硕机构首席分析师郭毅看来，与刚入市的“火热”市场不同，如今共有产权房遭遇“寒流”侵袭。购房者在选择共有产权房时，区位是第一要素，区位成熟度低的项目，往往交通出行、配套设施等都相对滞后，这是影响刚需客群置业的主因。除此之外，影响购房者是否选择共有产权房的另一个原因是，共有产权房已告别投资属性，无法在市场上公开流通。
在《办法》出台之前，北京的产权型保障房和政策房，在满足一定条件后可以转换为商品住房。而《办法》的出台，对共有产权住房再上市产权性质进行了收紧，以“封闭管理、循环使用”为原则，明确共有产权住房的“共有产权”性质再上市后也不能变更，真正实现“封闭管理、循环使用”，以满足更多无房家庭住房刚需。
据北京市住建委相关负责人此前介绍，再上市的过程中，个人份额无论是出售给代持机构，还是出售给其他符合条件的购房人，都不涉及出售和购买共有产权住房的政府份额，政府份额也不得出售和购买。新购房人获得房屋产权性质仍为“共有产权住房”，所占房屋产权份额比例不变。
“这实际上意味着，共有产权房彻底丧失市场自由流通的权利，购房者在置换买卖时可选择的范围很小，且卖掉共有产权房也可能不足以支撑未来换房的首付款。”郭毅分析称，对于刚需客来说，房子的居住属性固然重要，但投资属性也具有一定的影响力。初次购置的商品房都包含有“跳板”的属性，未来的工作变动、子女上学，以及随着收入的提升想要过渡到改善户型，这些都需要房屋属性的“自由”。
适度调整可售区域势在必行
事实上，从居住属性来说，目前共有产权房也受到其他商品房的冲击。众所周知，共有产权房的产权份额是个人占一部分、政府占一部分。以大兴的四季盛景园为例，29000元/㎡的销售均价，个人持有80%的产权份额，换算下来，也就是36250元/㎡。最新数据显示，大兴区12月的商品房均价为41000元/㎡，价格相差不大，其他方面却要优于共有产权房。
易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉北京商报记者，共有产权房的交通、配套等优势均不明显，房屋质量大多也只是刚刚达到“及格线”，处于市场下行周期，共有产权房的价格优势也被不断削弱。站在性价比的角度，共有产权房已不具备竞争优势，两者价格收窄，由共有产权房转移到商品住房，不但可以获得高品质的住房需求，也可以获得更加灵活的换房机会。
按计划，自2017年起，北京要用五年时间完成25万套共有产权房供地。共有产权房市场“遇冷”，高供应是否有高库存隐患？
对此，郭毅分析称，共有产权房加大供应不是问题，但要讲究区域的平衡性。与商品房一样，共有产权房的区域供应同样不均衡，因此才会有大兴“重灾区”的说法，区域本身供大于求，项目去化因此艰难。在整体加大供应的前提下，最主要的是打破地域限制，虽为保障性住房，保障区域的职住平衡，但在区域内部消化不足的情况下，“走出去”也不失为一个办法，适度调整可售区域范围势在必行。
除打破区域限制外，降低认购门槛也是一个一举两得的办法。在严跃进看来，虽然共有产权房有各种各样的限制，但低价格毋庸置疑，政府帮忙分担住房压力，这部分市场需求还是很旺盛的。如果共有产权房的申购标准能够降一个档次，那么市场所能释放出的潜力要比现在更大。降低一些认购门槛，在完成去化任务的同时，也能使更多人受惠，实现一个“住房梦”。