北京打击炒房再出重拳！这下房子更难卖了
作者：齐俊杰看财经
去年底，北京住建委发布了《北京市存量房屋买卖合同》的征求意见，时间定在了2017年的最后一周，也就是说，目前这个征求意见已经结束，很可能马上就会实施。
以前大家买卖过房子的都知道，合同一般分为两个版本，一个是自行版本，一个是经纪版本说白了就是阴阳合同，目的就是为了把报上去的价格做低，这样好逃避税费，然后自行版本里，把桌椅板凳装修都算到剩下的价格之中，这样剩下的钱就不用交税了。
比如一套90多平方米、满2年未满5年的唯一住房也就意味着个税不免，上一次买卖的原价值300万元，现在实际成交价800万元，放到过去通常比照最低过户指导价进行网签，也就是468万元，契税1.5%即7万元，算普通住宅无增值税，但不满5年征收差额20%增值税是9.4万，个税是成交价-房屋原值-税费的结果乘以20%，也就是468-300-9.4-7。最后个税是30.3万元，但是别担心，也可以选择全额的1%，也就是说4.68万，相当于最优的税费方案，大概只有20来万。
如果按照新版合同，网签价按照实际成交价800万签合同，契税仍是7万元，算非普通住宅，增值税按差额的5.6%征收即28万元，个税麻烦了，800-300-28-7的结果乘以20%，则上升为93万元，即使用全额交税也要交80万，共计将近120万元的税费。相当于税费大幅上升了5倍。一下房子就多出了上百万的资金缺口。
所以大家应该能看见，最要命的一块是个税，而个税中最大的一块是差值，但现在北京执行的是满五唯一免征个税，也就是最大的那一块不用交了。所以如果你的房子满五年且是唯一住房，那么新合同对你的影响有限。反倒是那些多套房的持有者，或者是不满五年的，那么就比较悲催了。你的房子不得不比别人多卖出100万左右。特别是这两年房价快速拉升之下，这个差距还是挺大的。
这个政策一出，北京将全面豪宅化，以后估计就没有普通住宅了
随着全国各地都在出台政策，5年不许卖。北京这一招其实更狠，可以卖，但要多交上百万的税费，对于多套房的持有者打击较大，对于近几年想赚差价的也是个警告。而对于改善型需求，也是有影响的，这就逼着你必须是先卖后买，而之前的先买后卖是肯定不行了，否则不唯一了，个税就不减免了。
有人说了，税费可以转嫁啊，让买房人来承担。卖房人不受损失，这意味着买房人的成本更大了。但是这要看市场的情况而定，刚才说了换房需求被压制了，先卖后买大家通常都比较犹豫，一般不敢这么操作，所以很多人可能就会暂时搁置换房的需求，这就会让这部分购房人大大减少，或者说让整个购买链条减速，以前可以先买下来再慢慢卖，现在不得不先卖掉再开始买。而最底层的购房人，首先你得有资格，还得有大把现金，这些人通常只能买最便宜的房子，这部分人本来就有限，再加上金融贷款收紧，利率提升。刚需也实在是心累。另外，如果买二手房要加价100万，他显然不如买新房更划算了。所以也就失去了比较优势。
综合来看，目前一线城市的房价在缓慢回落当中，市场成交已经跌了8成，这个新合同的政策一出，必然让交易成本大幅提升，成交将更加低迷。目前老齐走访了几个中介，很多房东已经松口，税费可以承担一半，价格也有15%-20%的议价空间，挂牌价虽然不低，但实际成交价已经逐渐走低了。可以肯定，2018年房住不炒，打击炒房，打击囤房打击多套房，仍然是北京这种一线城市的主要任务之一，比这个还重要的任务就是控制城市规模，控制人口，这些都是促进房价理性回归的。所以至少在一线城市，楼市理性回归之路已经开启。二线城市的天花板也会很快就见到了。