导语初秋渐凉的时节，北京楼市继去年“3·17”新政后再度传来的收紧信号，也让许多投资客的心“凉”了下来。今日，北京住房公积金管理中心出台关于公积金贷款的新政。实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。
北京市公积金管理中心发布公告称，从9月17日起，居民购房在使用公积金贷款时将执行“认房又认贷”的政策，凡是有过住房贷款记录的购房者都不能再按照首套房贷款政策来执行。
同时，公积金贷款将与缴存年限挂钩，缴存1年可贷10万元，缴存12年才能贷到最高额度120万元。
北京住房公积金管理中心出台关于公积金贷款的新政。北京公积金贷款政策从此前的“只认房”升级成“认房又认贷”，只要在银行征信系统中有过贷款记录，均被认定为二套。实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。如借款申请人为已婚的，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。另外，二套房贷款最高贷款额度由80万元下调为60万元。本次政策调整自2018年9月17日施行。在2018年9月17日前已提交贷款申请或已完成网签的，仍按调整前政策执行。
新政二套房认定实施“认房又认贷”
根据北京住房公积金管理中心发布的《关于调整住房公积金个人住房贷款政策的通知》， 借款申请人（含共同申请人）名下无住房贷款记录（包括商业性住房贷款、住房公积金个人住房贷款）且在本市无住房的，按首套房贷款政策办理；凡不属于首套房情形，被核定为是二套房的，按二套房贷款政策办理。被核定为有两套及以上住房的，不予贷款。
按照新政，仅有1笔住房贷款记录；在本市仅有1套住房；有1笔住房贷款记录、在本市有1套住房，且为同一套住房这三种情况均按二套房政策贷款。在本市有2套及以上住房；有2笔及以上住房贷款记录；有住房贷款记录及在本市有住房，且非同一套住房均不予贷款。
贷款额度挂钩缴存年限 每缴存一年可贷10万
公积金贷款新政实行贷款额度与借款申请人住房公积金的缴存年限挂钩。每缴存一年可贷10万元，缴存年限不够1整年的，按1整年计算，最高可贷120万元。如借款申请人为已婚的，核算贷款额度以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。
另外，落实北京城市总体规划的有关要求，实行差别化贷款额度。借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买东城、西城、朝阳、海淀、丰台、石景山区（以下简称城六区）以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万元；对于不属于前一种情况，但借款申请人的户籍均在城六区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万元；不属于前述两种情况的，购买首套住房，最高贷款额度为120万元。
也就是说，借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮至140万元；对于不属于前一种情况，但借款申请人的户籍均在城六区的,购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮至130万元。
同时，下调了二套房贷款最高贷款额度，由80万元下调为60万元。
　普通商品房公积金贷款首付提至35%
新政对首付款比例也做了相应的调整。此前，公积金贷款首付款比例均为不低于20%。新政出台之后，购买经济适用住房的，首付款比例不低于20%；购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%；购买政策性住房之外的首套普通自住房首付款比例不低于35%，首套非普通自住房的首付款比例不低于40%。
购买普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于60%；购买非普通自住房且为第二套住房的，首付款比例不低于80%。普通自住房和非普通自住房的认定标准，按北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地方税务局于2014年9月30日联合印发的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》标准执行。若遇普通自住房和非普通自住房的认定标准调整，按调整后的标准执行。
关注：
借款申请人贷款期限计算从“70周岁调整65周岁”
在风险管控方面，新政对贷款年限、月还款额、担保方式进行了调整。贷款期限从最长可以计算到借款申请人70周岁调整为原则上最高不得超过65周岁。如借款申请人为已婚的，贷款期限以夫妻双方中较长的一方计算。
在保证借款申请人基本生活费用的前提下，根据借款申请人所申请贷款金额、期限及适用利率，按等额本息还款法计算的月均还款额，不超过借款申请人月收入的60%。
为防范贷款风险，对购买新建商品住房申请贷款的，受托办理住房公积金贷款的银行，如对该项目也提供个人购房贷款，并与开发企业签订了阶段性担保协议，应协调开发企业向个人购房使用住房公积金贷款提供与商业性住房贷款同等的阶段性担保；受托银行未与开发企业签订阶段性担保协议，由北京市住房贷款担保中心提供阶段性担保。对购买二手住房申请住房公积金贷款的，应采用抵押担保方式，完成抵押登记后发放贷款。
焦点：
异地购房提取公积金须户籍所在地住房
昨日，北京住房公积金中心同时出台了《关于落实放管服、优化营商环境提升住房公积金归集服务水平的通知》，根据通知，异地购房提取公积金政策有了变化，跟此前只要异地购房就可以提公积金相比，新政要求住房公积金缴存人及配偶须购买本人及配偶身份证、户口簿记载的县、市或户籍所在地的省会城市内的住房，才能办理住房公积金购房提取。住房公积金缴存人及配偶在北京市行政区域内有购房提取记录的，不能办理异地购房提取。
对于购房者来说，本次公积金政策调整最核心的一点就是认房又认贷。之前北京认房不认贷，公积金杠杆相对来说运用得比较充分。现在调整后，把高杠杆最后一条通路也给堵死了。
公积金政策全面收紧
新政内容显示，北京公积金个人贷款政策全面收紧。此前，北京公积金贷款判断“首套”还是“二套”的规则是只看借款申请人在北京是否有住房，即“认房不认贷”；而现在个人住房贷款记录也被纳入考量范围，而且是根据覆盖全国范围的中国人民银行征信系统核实，既包括商业性住房贷款记录，也包括住房公积金个人住房贷款记录。
也即，只有名下无住房贷款记录且在北京无住房的申请者才能按首套房贷款政策办理；有过1笔住房贷款记录，或在北京仅有1套住房，或在北京仅有1套住房并为此贷款，除此以外无其他住房贷款记录的申请者，才能按二套房贷款政策办理；如果被核定为有两套及以上住房，则不予贷款。
相应地，采取公积金贷款购房的首付比例也有所调整。购买经济适用住房首付款比例不低于20%，购买共有产权等政策性住房的首套住房，首付款比例不低于30%。此二者以外，购买普通自住房为首套房的首付款比例不低于35%，为二套房的不低于60%；购买非普通自住房为首套房的首付款比例不低于40%，为二套房的不低于80%。
除非购房者在北京没有住房，同时没有贷款过，那么是可以按照首套房的政策落实的，否则贷款方面都有压力。尤其是过去贷款过，偿付完贷款想再新购住房的申请者这次被界定为二套以上房产类型，是不能够再贷款的，这对于部分住房改善型需求或有一定影响。在首付比例方面，经济适用房、共有产权住房、普通住房和非普通住房，以及首套和二套房等适用了不同的首付比例，或也是由于近期共有产权住房等交易增加，所以政策层面需要积极给予规范。
北京公积金占交易比例不高，平均在20%左右，但这个政策影响下预计起码这比例里的一半需求将只能选择商业贷款或者全款。
90后购房者至少多花12万利息
新政另一个广受关注的点，就是公积金缴存年限的长短将会与借款申请人住房公积金的贷款额度挂钩，每缴存一年可贷10万元，最高可贷120万元。 如果缴存年限不够1整年的，按1整年计算。如借款申请人为已婚的，以夫妻双方中缴存年限较长的一方计算。
本来公积金贷款额度就很少，这一项政策对年轻的刚需客影响非常大。《北京住房公积金2017年年度报告》官方数据显示，截至2017年底，北京地区全年发放住房公积金个人贷款535.78亿元，涉及住房57818套，回收贷款269.02亿元，同比分别减少50.1%、49.4%、18.9%。
据走访观察，北京有一些楼盘并不接受公积金贷款和商业贷款的混合贷，因此这些楼盘的购房者只能放弃公积金，选择全部使用商贷。8月底，北京7部门联合下发了通知，要求房地产开发企业及其委托的房地产销售机构不得以提高住房销售价格、减少价格折扣等方式，限制、阻挠、拒绝购房人使用住房公积金贷款。
但根据新政的差别化要求，当下北京市场平均购房年龄在28岁左右，也就是23岁大学毕业开始工作的第一批90后们，按照新政只能贷款50万左右，年限不够无法贷出的部分须转移到商业贷款。据张大伟测算，按照减少到50万计，购房者因为新政策大概将多支付12万左右的利息。
不过，对于一直以来执行的最高额度120万元，政策也允许有条件上浮。为了落实北京城市总体规划有关要求，新政对户籍在城六区的购房家庭，在城六区外购房且为首套房的，最高贷款额度在120万元的基础上可上浮10万元、20万元。 借款申请人户籍均在北京市东城区或西城区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮20万、至140万元； 如果户籍在朝阳、海淀、丰台、石景山区的，购买城六区以外的首套住房，最高贷款额度可上浮10万、至130万元。
北京当前市区人口过于拥挤，未来非首都核心产业会外迁，因此郊区公积金贷款优惠政策其实是配合了当前的产业结构调整。
楼市监管再度趋严
自2018年下半年开始，房地产市场监管进一步收紧趋势就有所加强。
6月底7月初，住建部对30城启动房地产专项治理，打击投机炒房、“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告。7月31日，中共中央政治局召开下半年经济工作会议，明确要下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。8月17日，住建部再启约谈，海口、三亚、烟台、宜昌、扬州五市政府负责人被要求综合运用经济、法律和必要的行政手段调节住房需求，促进供求平衡，切实增加住房及用地有效供应，严肃清理查处捂盘捂地、囤房炒房等问题，大力整顿规范市场秩序，加强预期管理和舆论引导，严厉打击投机炒作，遏制房价上涨。
而历来作为全国楼市“牛鼻子”的北京，此次时隔一年半的时间再度升级“限贷”政策，也极具指示性。
这一政策，其实是公积金贷款额度相对偏紧、抑制投资投机需求等情况下的政策体现。从当前的购房政策看，本身已经比较紧了。公积金政策继续收紧，尤其是额度减少，影响是偏利空的，购房者面临的压力比较大。
同时，政策中还包含了月均还款额不超过借款申请人月收入的60%、异地购房只能购买户籍地或者户籍所在省会的住房、原则上取消大病提取等条款，直接针对投资投机投机和骗提公积金进行封堵。
“北京的政策多少是有信号意义的，所以后续不排除全国各地公积金等方面政策还是会有收紧的动作。”这个信号或也意味着今年9月份又会有部分城市进入到新一轮的调控体系中。
北京住房公积金中心相关负责人表示，此举主要是为了遏制用北京公积金去异地炒房的行为。
新政还取消与住房消费无关的提取。为了遏制以大病等方式造假骗提，原则上取消《关于职工家庭突发事件提取住房公积金问题的通知》（京房公积金政法〔2006〕2号）文件规定的重大疾病提取。