北京存量住宅现状
2017年四季度北京存量住宅成交面积218万平方米，比三季度上涨0.1%，较2016年同期546万平方米相比，下降60%。
2017年一系列楼市政策推出后，存量住宅成交量一度得到有效控制，四季度存量住宅成交量保持平稳发展。
在限购政策的影响下，2017年1-12月份，北京市新建商品房成交总面积为979.71万平方米，累计同比下降50.0%；新建商品住宅成交总面积437.82万平方米，累计同比下降46.2%。
2017年1-12月份，全市新建商品住宅累计均价为43663/㎡元，比去年同期的35309元/㎡上涨23.66%。
房地产当前走势及未来收益预测
1、2012-2017年北京存量住宅租金情况
北京存量住宅租赁价格指数2012年较2011年增长12%，2013增速放缓仅为3%，2014年与2013年基本处于持平状态，2015年出现小幅下降，降幅为3%，2016年开始回暖，涨幅约为9%，2017年二季度较一季度上涨2.1%，2017年三季度较二季度上涨0.6%，2017年四季度较三季度下降1.6%，较去年同期上涨2.1%。
2、未来租金增长率预测
2017年3月以来的限购政策使住宅市场迅速降温，截止年底，住宅价格和成交量已基本趋于平稳，而房屋租赁市场升温较为明显。下半年，国家住建部印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，北京市政府在规范住宅租赁市场上也相继采取了一系列措施，逐步规范化的住宅租赁市场在一定程度上促使了租金上涨。
但从另一方面，北京市也大力推行了共有产权住房、集体建设用地建设租赁住房等相关措施，构建购租并举的住房体系同时增加住房供应，缓解住房供需矛盾，缓解租赁市场压力。因此，我们预计未来5年内，北京存量住房租金水平年均涨幅将保持在4%左右。
3、2012-2017年北京存量住宅价格变化情况
2012-2016年，北京存量住宅销售价格呈现快速上升趋势,平均每年上涨13%，其中2015年受政策及经济环境影响涨幅较小，2016年逐渐回升，2017年四季度均价为55542元/平方米，环比三季度下降2.9%。
2021年存量住宅转售价格预测
2017年3月以来，多个城市相继出台限购限贷政策，给过热的房地产市场降温。到2017年第四季度，北京市房地产市场在政策影响下逐步进入量价齐稳阶段。
根据北京市统计局数据显示，2017上半年北京市gdp同比增长6.8%，经济增速连续10个季度保持在6.7%—6.9%的区间。2011年-2016年北京市cpi物价指数年平均值为2.77%。
在保持目前政策不变的前提下，我们预计未来5年内，北京商品住宅价格年均增长率将保持在8%左右的水平。
2021年存量住宅转售价格预测
2017年3月以来，多个城市相继出台限购限贷政策，给过热的房地产市场降温。到2017年第四季度，北京市房地产市场在政策影响下逐步进入量价齐稳阶段。
根据北京市统计局数据显示，2017上半年北京市gdp同比增长6.8%，经济增速连续10个季度保持在6.7%—6.9%的区间。2011年-2016年北京市cpi物价指数年平均值为2.77%。在保持目前政策不变的前提下，我们预计未来5年内，北京商品住宅价格年均增长率将保持在8%左右的水平。
2017年税前第四季度板块irr均值最高的是顺义东南部，均值为10.0%，范围区间是7.8%-11.2%。2017年税前第四季度行政区irr均值最高的是朝阳区，均值为9.7%，范围区间是8.1%-11.2%。
2017年税前第四季度北京irr均值为9.5%，其范围区间为7.8%-11.0%。自317新政开始，随后又连续出台多项从严限购、限贷的执行细则和标准等一系列措施，使得市场持续降温。
另外，下半年，北京市政府加快推进共有产权住房建设，不断规范和完善保障房体系；土地供应量有增大趋势，无论是商品住宅供地、商品住宅租赁供地还是保障性住房供地，在最近一年里都有较大幅度的增加，北京市政府通过多种渠道保障来建立房地产长效机制，缓解房地产市场供求关系。
未来五年，我们预计北京房价将呈现相对平稳的发展态势，房价将呈现小幅波动上升，irr水平值将保持平稳。
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