王小朋
改造后的主入口照片
北京小营悦茂购物中心的改造，在北京尚数首例，放眼全国，也必定是为数不多的经典案例，其最大的特点是将原本层高只有4m多的独立小型菜市场，改造成为全新的社区商业。盘点改造前的各种设想，落地时遇到的各种问题，为大家提供一个改造案例模型，供大家参考。
改造前的室内照片
商业改造项目，什么最难呢？每个商业人都有不同的见解，本文重点讲述笔者遇到的各种难点：
改造前空间示意
改造后空间示意
难点一：现有设计的专业设置和商业设计跨领域、跨专业、多样性需求之间的矛盾。例如建筑、结构、机电、景观、精装等专业划分是非常清楚的，各专业各司其职，这在传统的设计领域，这种专业划分本没有问题，但是随着体验式商业的逐步发展，人们对商业的环境要求越来越高，这种划分的缺点就暴露无遗。以小营悦茂为例，项目所处位置不是特别好，为了能够站在较远的路口，看到小营悦茂，笔者曾经想在外立面上做出记忆点和亮点，如下图所示
希望在主入口增加ip记忆点
鉴于目前共享单车在网上炒的非常火，特别是网上出现大量遗弃的共享单车时，笔者希望在外立面上用这些报废的多彩共享单车进行图案拼图，拼出趣味性的图案。
共享单车作为外立面设计主要元素
经过多方沟通，笔者发现这已经超出了传统设计院的业务领域，超出建筑设计的概念，常规的外立面设计就是用涂料、铝板、玻璃等各种材料进行外立面组合设计，用彩色的共享单车拼外立面，常规建筑师根本无从下笔，谁来拼呢？怎么拼？色彩怎么搭配等等，美陈软装一般都是做室内，景观雕塑一般都在地面上进行陈设，在立面陈设国内目前较少，随着时间的紧迫性，又超出了传统的建筑设计概念，最终只能不了了之。
室内改造后主中庭实景照片
难点二：消防报审及改造。购物中心改造涉及到消防改造时，大家都比较头疼，特别是改造项目基本都是按照旧规范设计，新改造要按照新消防规范设计，其涉及防火分区调整、疏散宽度调整，增补楼梯等，当前各地消防审批都越来越严格，对于改造项目把控尺度，各自根据理解也都不一样，无法给大家一个统一的标准，这里给大家一些报审的建议：“想要争取较为有利的措施，尽量控制改造范围、申报范围，可以有效降低消防报审和改造难度”。
室内俯视实景照片
小营悦茂因为单层面积很小，单层面积太小，所以消防改造难度不高，重点增补了疏散楼梯，因为尺度小，疏散距离又满足要求；新增楼梯都布置在消费者看不到的地方，以外挂钢结构梯为主，外立面虽不完美，但是对展示面影响最小，满足消防要求。给大家一个小提醒：“和消防沟通时，关注消防的忧虑点，解决消防的忧虑点，千万不能单方面变成我阐述我的观点，他说他的观点，这样往往沟通难以取得进展”。
室内平视实景照片
难点三：结构改造。目前笔者遇到的改造项目中，拆改扶梯、楼板开洞、增减结构柱等，常常都会涉及到结构加固，结构改造按照难度依次递减，分为基础加固、增减结构柱、梁柱加固、梁板加固等。其中最难属于基础加固，基础加固又分为独立柱基、筏板等，其中最难处理为独立柱基。虽然结构改造很难，但结构专业有自己的标准，基本都没有太大问题，建筑师重点考虑的就是加固对于正在营业的商业，如何设计对经营影响最小、改造量控制到最少。小营悦茂改造时，结构改造分歧最大的应该是板上加固还是板下加固，有一部分结构设计师认为板上加固没有意义，大面积加厚楼板对净高不利，另一部分结构师认为板下加固影响机电管线施工，施工难度大，时间不允许，板上加固快速简单效果好，面对两种分歧，尽管最终选择了板上加固，但是在净高如此紧张的情况下，如果将这些高度返给净高是不是更好，其实还需要反思。
主入口实景照片
难点四：机电改造。机电改造一般分为经营后的购物中心改造公区机电系统，还有一种是毛坯状态改造公区机电系统。店铺的机电改造非常简单，就不在赘述。笔者这里重点说一下改造原则，通常情况下，笔者会将除消防喷淋管道、公区灯具桥架、电缆等布置在公区外，其他基本都放在了商户的店铺内部，因为常规情况下，小商铺除个别外，基本净高要求不高。
室内暗中庭实景照片
精装公区因为结构、消防卷帘等，如果把机电管线放置在公区，精装公区净高压力比较大，所以笔者喜欢把这些东西放在商户内尽量平铺，要求商户装修时龙骨预留为可上人龙骨即可，预留检修口即可，有些开发商喜欢将公区大量管线堆积在公区，笔者极为不赞成，这样会造成开发成本的大幅上升，同时管线叠加其实并不利于检修，笔者曾经进过服装商铺吊顶检修隔油池管道漏水的情况，商户反弹并没有那么大。
餐饮层室内实景照片
以上就是改造过程中笔者遇到问题的一部分，其实还有好多内容可以写，限于篇幅，不再赘述,，这些矛盾到目前也没有完美的解决方案，只能是一点点改善和纠正，如果大家有什么问题，也可以加我微信一起讨论。
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