面粉贵过面包的北京土地市场，联合体拿地、拿地后引进股东合作开发成了开发商的共性选择。
近日，北京产权交易所一则挂牌增资信息显示，北京城志置业有限公司（以下简称“城志置业”）拟募集资金不低于4.41亿元，引进的新股东对应持股比例为49%。《中国经营报》记者注意到，城志置业为北京城建投资发展股份有限公司（600266.sh，以下简称“北京城建”）的全资孙公司，旗下拥有北京朝阳区管庄乡塔营村“1208-605地块f1住宅混合公建用地”（以下简称“管庄项目”）。
亚豪机构市场总监郭毅接受记者采访时认为，管庄项目就区域位置和地块本身而言，“条件不错，市场前景可期”；但由于该地块楼面价已高于限售价，要盈利需要在产品创新上下功夫，“我觉得北京城建引入第三方可能是想在项目规划设计的角度上能有一些更新的想法，让这个项目产出的价值能够更高，增加利润。”
记者就此次向城志置业增资相关问题多次联系北京城建采访，但截至发稿，未收到任何回复。
楼面价高过限售价
据了解，此次增资方案为，北京城建同意对城志置业进行增资，将注册资本由3000万元增加至9亿元，其中北京城建全资子公司北京世纪鸿城置业有限公司出资4.59亿元，占增资后51%股权。募集资金额度不低于4.41亿元，对应的新引进股东占增资后49%股权，需一次性以货币形式进行出资。
对意向投资方的要求包括，具有境内房地产一级开发资质、注册资本不低于10亿元、最新一期经审计净资产不低于10亿元且不接受联合体投资，保证金为1.32亿元。
城志置业旗下管庄项目地块由北京城建在2017年4月25日以32.6亿元竞得。该地块位于朝阳区管庄乡塔营村，当时吸引了北京城建、远洋地产、富力地产、中粮天恒旭辉联合体等多家开发商，最终经过55轮举牌，被北京城建收入囊中，溢价率55.24%。
北京城建的拿地公告显示，管庄项目建设用地面积60374.363平方米，规划地上建筑面积控制在102636平方米，其中住宅规划建筑面积71845.2平方米，将全部建成自住型商品房。
值得一提的是，管庄项目拿地楼面价约31763元/平方米,而住宅部分限售价是2.9万元/平方米（含全部装修费用），楼面价已经超出限售价。也有业内人士指出，该地块除住宅部分外，还有30790平方米规划为商业，不在限价范围内，“规划中的车位、配套商业可以分摊土地成本”。
挂牌信息显示，截至2017年9月30日，融资方城志置业资产总计33.09亿元，负债总计32.8亿元，营业收入0元，净利润-151.01元。此次融资目的，官方解释为扩大公司经营规模，增强公司实力；同时，拓展新的业务领域，补充公司运营资金。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析认为，管庄项目由于紧靠北京城市副中心通州，区域位置较好，但在限价前提下，未来要增加盈利，需在销售之外再做增值服务。“比如说未来的物业管理、周边的商业配套、社区入住者的各类服务等，都有助于提高项目盈利能力。”
引进新股东或为产品创新
记者实地走访北京城建管庄项目，地块四周被铁皮围得严严实实，在项目东、北两个方向都是远洋一方社区，“之前围栏上张贴的全是远洋的广告，不过现在已经撤下来了”，远洋一方社区业主说，他告诉记者自己是2010年买的政策房，7500元/平方米，当时周边商品房售价每平方米2万多元。不过，在该业主看来，由于地块紧邻京哈铁路线和京承线，“太吵、社区服务也不太好，不建议在这里买房子”。
目前，管庄项目虽然周边小区较多，但缺乏新楼盘，链家网一位经纪人告诉记者，周边二手房目前售价在50000元/平方米左右。
公开信息显示，该项目目前正处在公开施工招标阶段。城志置业发出的招标公告显示，建设资金来自国有企业自筹资金，招标项目的建设规模为92562.4平方米，合同工期为770日历天。以此测算，该项目招标部分将在2019年年底竣工。
据了解，此前北京城建参与了平谷区夏各庄镇03-01地块竞拍。不过，参与夏各庄地块拍卖的开发商集体爽约，该宗地最终流拍。北京城建相关负责人在接受《经济观察报》记者采访时表示，虽然夏各庄地块起拍的楼面地价只有8902元/平方米，但商品住房销售均价不超过26014元/平方米，最高销售单价不得超过27315元/平方米，基本没有利润空间，“就算我们想拿，钱从哪里来呢？”
相较而言，北京城建管庄项目的楼面价每平方米已比限售价高出2763元，接受采访的业内专家对记者分析均表示该项目在盈利上承受一定压力。
面粉贵过面包的项目，如何让利益最大化或是北京城建目前正在考虑的问题。
“首先，管庄这块地的体量比较大，对于2017年的商品房市场来说，能够有10万平方米建筑规模的地块其实还是相对比较难得的。另外，这块地在东五环周边，离北京城市副中心通州也不太远，距离上等于是在朝阳和通州的交界处，所以它的区位条件和市场前景其实都还可以。”郭毅说。
她进一步分析道，因为楼面价已经超过限售价格，需要在产品开发上有一些创新的理念，对地下部分的开发有更好的、能够付诸实施的想法，财务上才可能获得一定的利润。
郭毅认为，从北京城建而言，作为北京的老牌国企，更多的还是真材实料去做项目，保质保量地完成一个项目的整体开发。“但在产品的创新上，可能确实并不如一些相对市场化的企业，包括设计、开发的思路更为开阔。所以我觉得引入第三方，可能是想在这个项目的规划设计上能有一些更新的想法，让这个项目产出的价值能够更高，增加利润。”