近日，阿伦接到读者吕女士的来电，称想要用400万元在北京投资房产，看了不少房子，现在纠结于如何在新城区的新楼盘与老城区的二手房之间做决定。由于阿伦本周一直在出差，所以没能及时给出答复，今天下午还要赶去河北探盘，因此只有现在短短俩小时空闲时间。仓促间写下的这篇文章，希望吕女士看后可以有所收获，也希望有同样困惑的购房者能够受益。
案例呈现：
400万元在京不知如何投房产
根据吕女士叙述的情况，她目前手中有400万元资金，准备投资住宅产品。吕女士说：“老城区的二手房地段好、方便出租，但是房龄长、房子旧，我担心以后会不好出手；新城区的新房价格低、没有房龄，但是居住氛围差一时半会也无法出租，以后能涨到什么样子也不得而知。我现在真不知道该如何选择。”
阿伦建议：
先坚定投资信念
相对于金融市场的震荡，作为固定资产的房产还是相对比较稳妥的。就房产投资而言，所选择的房屋未来升值空间大小直接决定着收益。对于身为一线城市的北京而言，目前住宅产品的均价约为45000元/平方米，尽管当前调控政策较为严厉，但相信北京楼市的未来还是会保持稳定发展的态势，房价真心没有下降的可能性。
新老对比：
各有千秋 产品特点不同
针对目前吕女士最大的困惑，阿伦仔细对比了新城新楼盘与老城二手房之间的不同，发现了他们各自的特点。综合来看，新城新楼盘主要有以下几大特点：
1、户型设计合理
在购房过程中，户型格局的好坏是一个很重要的考虑因素。目前楼市中，新房在户型设计上更加符合现代的潮流，大开间居室、敞开式厨房、宽大的客厅、衣帽间、独立空间等多样的设计风格，更加适合现代人的居住理念，因此投资这样的房屋在未来出手时也会更加迅捷。
2、房价相对较低
根据阿伦对于新房市场的调查显示，均价45000元/平方米是当前北京新楼盘的现状。由于北京五环外的在售楼盘明显多于五环内，因此市场竞争也较为激烈，各家新盘纷纷推出了各自的优惠政策，在价格方面往往相对低一些。
3、物业服务贴心
在物业服务方面，随着近些年越来越多的大牌房企立足服务，北京的新楼盘越来越重视物业的服务。在小区的绿化环境、保安巡逻、停车位管理、大堂电梯间等具体细节服务上，新楼盘的服务理念与服务水准都相对较高。在服务内容上，新楼盘的物业做的也相对较为完善。
相比于新楼盘新房的这种优势，老城区二手房也有自己的益处。总结起来，主要归纳为以下三点：
1、交通出行便利
大多数城市的老城区二手房都会占据交通的优势，这一点在北京也是如此。以阿伦居住的传统老城区朝阳为例，无论是公路交通还是轨道交通，交通网络成型较早且相对合理。至于大家担心的堵车问题，老城区即便再堵车也肯定堵不过天通苑、回龙观这样的地方呀。
2、商圈配套完善
商圈配套的完善与否决定了生活的方便程度，老城区的二手房在市政配套、商业设置、居住氛围等条件都要相对突出一些，由于占据了城市中心区的有利地段，整体的商业氛围、购物环境、生活气息等都相对较为浓厚，因此更受改善型购房者的欢迎。
3、购房风险较小
二手房由于是现房买卖，各方面的品质一目了然，一些如房屋面积缩水、延期交房、建筑质量、绿化率减少、规划更改等期房中容易产生的纠纷都不会发生，相对来说更加踏实，也降低了购房者的风险。
持有成本：
新房有培育期 二手房会折旧
在了解新城新楼盘与老城二手房各自的特点之后，还需要对投资的持有成本进行风险评估。阿伦认为，无论是投资新城新楼盘还是老城二手房，对于持有成本这件事情都需要格外重视。
在新城新楼盘方面，由于入住率相对较低，出租的空置周期会相对较长。对于想要坐等升值的投资者而言，新城区一般都要有至少2—3年的培育期，在这期间还需要支付房屋的物业费与供暖费，这是新房最大的持有成本。
如果是投资老城二手房，主要的持有成本则在于房屋的折旧，由于购买时就已经有一定的房龄，所以每一年房屋都在持续的折旧，虽然可以在买后就立即将房屋出售，但是随着房龄的不断增长，会相应的影响出售的效果，一些房龄较长的小区甚至无法办理贷款，这会将一部分有购房欲望的人的贷款族拒之门外。
区分个人情况 合理进行选择
之前阿伦通过采访，已经明确了新城新楼盘与老城二手房的各自特点及现状，针对这些，最主要的是搞清楚自己的个人情况，合理的进行选择。阿伦建议：抗风险能力强、短期内没有资金压力的投资者，更适合选择新城新楼盘的住宅产品进行投资；相对应的，希望在短期内见到投资回报、对市区情况熟悉、急于将房屋进行出租的投资者更加适合选择老城二手房。
我是阿伦
地产圈老司机
2007年成为记者
2016年创立阿伦侃房
2017年成立阿伦工作室