升温？回暖？反弹？今年北京楼市的真实状况到底怎样？近日，占北京楼市成交七八成的二手房市场上半年交易情况新鲜出炉。
根据统计，2018年上半年全市二手住宅网签总量为76640套，环比2017年下半年增长57.6%，同比2017年上半年下降10.9%。环比成交量虽然增加，但是成交均价却出现了2.1%的下滑。北京日报记者请专家为各位小伙伴逐一解析这份数据背后的楼市现状。
首先，成交量经历了2-5月的接连攀升后，6月终于止涨回落。我爱我家市场研究院披露，6月北京二手房成交15827套，这一网签量环比5月下降了12.5%，但同比去年6月增长77.5%。
上半年各月成交数据
如果放大来看，今年上半年的市场成交量总体是在回暖的，在半年走势上结束了2017年的两连降，走出了半年不足50000套的低谷。
2014-2018每半年成交数据
不过，6月成交量的下降也让市场看到了“触顶企稳”的苗头。中介人士认为，6月网签量的下滑意味着这一轮的回暖基本结束，市场开始进入触顶企稳的调整期。
“回暖只是回归正常，继续升温的空间不大。”
我爱我家市场研究院院长胡景晖分析，因为以北京800万套左右的存量规模，即使年换手率仅有2%，北京也有一年16万套、一个月1.4万套上下的交易量。所以，上半年北京二手房市场的回暖只是向正常水平的回归。
然后来说价格，这是很多小伙伴最为关心的。一般来说，成交量的增减往往会引起均价的起伏。最近三个月的变化印证了这句话。
以我爱我家市场研究院统计来看，伴随着上半年楼市逐渐回温，今年1月-3月北京二手住宅成交均价稳中有降，4月止跌回升，5月延续涨势；但到了6月，成交量下降，也迅速结束了两个月的短暂上涨，再次由升转降，环比降幅为1.6%，同比降幅为2.8%，整体上房价仍然保持稳定。
各月价格走势
但总的来看，2018年上半年，北京二手住宅的成交均价环比2017年下半年下跌2.1%，跌幅较2017年下半年收窄5个百分点，但跌势继续。同比2017年上半年，2018年上半年的成交均价已经下跌9%。
半年价格走势
我爱我家市场研究院统计显示，分户型来看，2017年下半年主要跌在两居室、三居室上，到2018年上半年，一居室已经止跌，两居室的跌幅大幅收窄，三居室的跌幅也在缩小，唯有三居以上的大户型仍然保持同样幅度的价格下跌。
接着来看，20多道调控政策综合作用下，目前市场的主流仍是刚需。
从交易节奏也能看出，目前市场仍然理性，决策周期相对较长。2018年上半年，北京交易的二手住宅中，成交房源的平均被看次数为14.25次/套，较2017年下半年减少0.6次，成交客户的平均看房次数为5.66次/人，较2017年下半年增加0.49次。
客户登记到合同成交的成交周期方面，2018年上半年北京二手住宅交易的平均成交周期为40天，较2017年下半年的41.4天仅减少了1.4天，缩短的时间不多，较2017年上半年及以前20多天的成交周期则明显拉长。
“上半年虽然市场有所回温，但过热却并没有出现。“胡景晖认为，成交房源的被看次数、成交客户的看房次数都维持高位，这说明客户在购房前的考虑是很充分的；购房者的成交周期仍然维持着2016年两倍左右的时间。而事实上北京自今年6月起还将购房资格审核的时间缩短到了1个工作日，可见上半年购房者并没有快速成交、快速过户的急切心态，抢房、恐慌性购房的过热迹象也没有出现，客户在市场上的心态是理性的。
胡景晖分析，整体来看，2018年上半年北京二手房市场在交易规模上回升，但这种回升是从低谷向正常水平回归，市场整体仍然保持着健康和理性，房价也保持稳定，甚至还有下跌。今年上半年多家银行就再次提高了房贷利率。高利率、高首付，加上严格的限购条件，投资投机在北京房地产市场上基本没有生存空间，购房者大多是首次置业或改善的自住型刚性需求。
目前，北京二手房市场的交易规模已经回到了单月1.5万套上下的正常水平，接下来的上升空间已经不大，市场将逐渐趋于平稳。而房价在交易量稳定的情况下同样没有上行动力，下半年北京二手房市场基本会进入一个平稳期，形成市场力量与政策力量的平衡。
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来源：北京日报