来源：格隆汇
最近，关于北京及京津冀区域的规划的组合拳引起了整个地产行业的高度关注：一是9月19日发布的“北京城南新发展计划”；二是9月26日公布的“北京产业限禁目录”。整个政策组合券影响着北京未来城市规划的格局和发展基调，将主要支持京津冀区域进一步稳定发展。
一个城市的规划政策可以对布局这个城市的企业产生重大影响，北京这次新的发展策略，可以说进一步刺激了北京城南地区物业的价值提升，其中我们比较关注的是受益股之一的国瑞置业（2329.hk），主要原因有两个：1、从区位、成本及产品品质上看，公司在当地的物业价值优良；2、目前公司在当地的产品并未受到二级市场地充分关注，处于明显低估时期。下面我们详细来看一下具体情况。
一、北京南城及周边迎政策红利
京津冀一体化的战略背景
京津冀城市群由京津唐工业基地的概念发展而来，区域内包括了中国的首都北京和直辖市天津、以及传统的资源大省、重工业省份河北。国务院总理李克强在 2014 年 3 月 5 日发表的政府工作报告，指出目前应继续加强环渤海及京津冀地区经济协作。
在整个京津冀区域战略的背景下，政策的目的主要有四个：
1、疏解北京非首都功能，缓解北京城市压力；
2、优化京津冀城市群空间格局，促进经济协同发展，打破行政壁垒，统筹推动重点工作；
3、打破行政等级不对等，加速推进效率；
4、加大环境政治，完善公共服务体系。
最近北京的政策组合，其实目的都离不开上面四个方向。
第三轮北京城南行动计划影响
2010-2012年、2013-2015年，北京已先后实施两轮城南行动计划，共安排了395项重大项目、总投资约6860亿元，逐渐补齐南部地区发展的短板，逐步缩小了与北京市全市、北部地区的差距。
这次发布的《促进城市南部地区加快发展行动计划（2018-2020年）》主要表达了要发挥城市南部地区战略高地、改革高地的作用。城市南部地区紧邻首都功能核心区，居于北京城市副中心和河北雄安新区中间，是“一核两翼”的腹地，是实现京津冀协同发展的重要战略门户。
主要影响的区域范围主要包括：北京丰台区、房山区、大兴区和北京经济技术开发区。而在京津冀发展战略上看，其中主要目的是以城市副中心辐射带动北三县，亦庄的通武廊辐射拉动廊坊、永清；大兴辐射固安；房山辐射涿州，从而链接雄安新区及天津。
前两轮的城南行动侧重在“补短板”，从基础设施、公共服务、产业园区、产业发展4个方面来打基础、调结构、上水平。到今年实行的第三轮建设，重点在交通和公共服务上。
交通方面，比如加快推进京雄城际铁路、京雄高速公路等重要通道建设。建成北京新机场“五纵两横一联络”骨干交通，加快建设105国道、108国道三期（房山段）和104国道改造工程。
公共服务方面，主要针对南部地区公共服务设施相对不足问题，补充基础教育、引入三级医院等优质公共服务资源。
对于当地的房地产市场而言，影响主要两个方面：1、“流人”：交通的打通使得人口及资源得以在上述重点城市流通；2、“留人”：城南的基础设计及公共服务的提升，使得更多的人口留在这些城市，刚需得以提升，同时也刺激当地改善性需求。
北京产业禁限目录影响
9月26日，北京市发改委联合多部门发布了《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018年版）》。整个目录的修订，延续并且强调了北京核心区严禁新建地产项目，人口疏解，重点发展北京东南地区，构建京津冀协同发展的战略部署。
《目录》表明：1、东城区西城区禁止新建房地产开发经营中的住宅类项目和酒店、写字楼等大型公建项目，棚户区改造、危房即老旧小区改造、文物保护区改造除外；2、东、西、北五环路和南四环路以内，禁止新建酒店、写字楼等大型公建项目；3、中心城区普通高等教育学校，不在原校址基础上向周边扩展，不再新增占地面积；4、北京城市副中心：禁止新建和扩建民用运输机场。
东西城“禁住”，城区“禁商”，使得北京地区的房地产价值也面临着重估和重构：1、在北京疏解中心城区压力、发展环京产业经济的过程中，奠定了五环内的写字楼等商用物业的价值持续向上；2、大兴、房山、昌平等环京地带将承接更多的产业入驻和人口转移，住宅需求将进一步提升。
总体而言，1、随着北京持续“禁限”，五环以内供应大幅减少，因此物业价值将快速提升；2、北京人口及产业将会集中转至房山、大兴、亦庄及通州地区，这部分地区需求将大幅上升；3、随着京津冀区域战略实施，城南与雄安、天津的交通进一步打通，城南需求必定外溢至永清、固安和涿州地区。
二、国瑞北京物业价值将快速上升
京津冀一直是国瑞置业（2329.hk）战略布局的重点区域，因此国瑞置业必定受益于这一轮政策的调整。先看公司住宅项目有哪些会受益。
目前国瑞置业已完工的住宅项目集中于北京二环黄金地段，住宅项目分别有国瑞城、富贵园、京禧阁等项目。
（国瑞富贵园实景图片）
（北京国瑞城实景图片）
而正在开发的处于北京的住宅项目，也都分布在此次政策组合重点受益的区域。截至2018年6月30日，国瑞置业在北京城内一共有5个项目分别为：位于丰台的3个项目：国瑞熙墅、西铁营佑安府及小瓦窑项目；位于大兴的瑞福园项目；及海淀翠湖项目。
下面我们看一下几个重点项目的情况：
1、国瑞熙墅
丰台区为此轮北京城南计划的主要重点受益区域之一，其中国瑞熙墅地处未来科学城核心17平方公里核心，北邻定泗路，是未来科学城联接内城的一线前排，与滨水公园一街之隔。社区里规划了幼儿园、小学、低密墅院、养老院、医院……作为未来科学城核心区内稀缺低密度社区，国瑞熙墅的可售货值约为35亿元，随着政策出台，价值将进一步提升。
2、西铁营佑安府
佑安府项目由世茂、国瑞、金茂三大发展商联袂开发。佑安府紧邻丽泽商务区，周边就是大观园、陶然亭等内城公园，毗邻西铁营万达广场，地铁14号线西铁营站（在建），总建筑面积约33万方。
3、小瓦窑项目
小瓦窑项目地块位于北京市丰台区小瓦窑村，距离长安街延长线玉泉路地铁站仅10分钟车程。项目属于纯住宅用地，规划建筑面积约14.9万平方米，最快将于2018年年底面市。国瑞丰台区这两个项目地理位置优越，交通便利，伴随北京城南交通基础设施和生态品质的进一步提升，未来潜力巨大。
4、大兴瑞福园项目
项目位于大兴区瀛海镇，规划总建筑面积约20.6万平方米，其中共有产权住房项目建筑面积约9.8万平方米，容积率为2.0。项目总套数999套，其中两居室784套；三居室215套。销售价格大约为29000元/平方米，全装修交房。
另外，国瑞置业的该项目为大兴第一个共有产权项目，已于9月5日完成了摇号工作，9月21日在大兴区住房和城乡建设委员会网站上公示了部分申购家庭区级资格审核结果。
5、永清国瑞城
除了北京城内的项目能享受政策红利，国瑞置业的永清项目也将受益。上文已阐述未来随着北京城南新计划以及京津冀一体化政策的持续推动，亦庄地区的产业及人口必定辐射到永清。如北京城南计划中提到 “统筹规划交界地区产业结构和布局，依托北京亦庄·永清高新技术产业开发区等协同创新平台和专业化承接平台，着力构建协同创新共同体“。未来随着北京大兴国际机场落地，相距15公里的永清也将受益。目前京台高速已全线开通，永清国瑞城抵达北京四环仅需30分钟，项目将成为北京置业外溢直接承接板块。
此外，国瑞在北京进行的一级土地开发项目，祈年大街西项目也将受益，该地块位于祈年大街西侧，距天安门广场不足一公里。项目规划建筑面积约474,304 平方米，由五幅土地组成，这一土储极具稀缺性，未来价值将会持续上涨，同时也将夯实国瑞置业在北京二环内的优势。
国瑞置业除了住宅项目受益于政策红利外，在北京内的商业项目租金也有望水涨船高，而其公允价值也将持续攀升。国瑞置业在北京、深圳等 6个重点城市核心地段拥有10个投资物业，总规划建筑面积约 81万平方米；按已经投入运营的面积计算，北京地区运营面积占比约为 56%。
其中北京地区物业分别为国瑞购物中心、富贵园、哈德门中心及北五楼。其中最核心优质的物业是位于北二环内临近天安门广场的国瑞购物中心和哈德门中心。
国瑞购物中心项目位于崇文门东大街南侧、崇文门外大街东侧，扼守2号线、5号线地铁上盖，与哈德门广场遥相呼应。该项目于2009年开业，建筑面积为15.9万平方米，营业面积约11.7万平方米，出租率达90%，2018年上半年，仅该项目贡献租金收入就达到1.25亿元。
哈德门广场总建筑面积14万平米，根据国际5a甲级商务综合体标准打造，其中写字楼建筑面积8.4万平方米，商业面积2.1万平方米，被评为 2016-2017 年“中国百城建筑新地标”项目。目前，哈德门广场东塔已投入运营，西塔正在火热招租中，已受到多家世界500强企业的广泛关注。
总体而言，国瑞置业长期发展以来，一直重点布局京津冀地区，而此次北京地区的政策组合拳推动国瑞置业该地区的地产项目的利润上涨，同时公司目前未开发的土储的价值也有望被市场重估。
小结：
2018年上半年，国瑞置业的合约销售额达到人民币68亿，同比增长32%。回顾国瑞置业2014年至2017年的合约销售，销售金额复合增长率为34%。上述分析的北京项目及永清的项目都集中在今年的下半年进行推盘，下半年的可售货值达到401亿元人民币，全年总可售货值为590亿。而受益于政策影响，预计公司下半年推盘的项目能够快速去化，整体业绩将进一步攀升，有望超过公司预期目标238亿元。
随着北京内的商业物业稀缺性大幅上升，公司的商业物业租金收入望快速上升，将会影响公允价值，并且刺激公司利润上涨。受益于北京禁限政策及城南计划政策带来的红利，国瑞置业的内在价值有望被激发和重估，而在目前的市场环境下，这类稀缺性标的值得关注。