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经济观察报 记者 田国宝 9月26日，北京已入深秋，六环路一如既往的拥挤，正在建设中的北京市政府办公区工程位于东六环东侧，根据北京市政府规划，未来几年内，北京市政府及相关部门将逐步迁入通州副中心办公。
武夷花园项目与北京市政府办公区隔着六环路，其中北区项目已经建成多年，而占地面积达600亩的武夷花园南区项目，除了几栋封顶不久的高层住宅外，多数土地荒草丛生。如果从2003年1月份拿地时算起，项目开发周期已超过15年。
9月6日，北京市规划与国土资源管理委员会同意将武夷花园南区项目《规划意见复函》有效期从2018年9月10日延长至2020年9月10日；同时也出具了武夷花园南区tz0505-32地块《规划意见复函》。
武夷花园开发商中国武夷（000797.sz）董秘办人士表示：“（副中心）总体规划没出来，所以具体开工时间还得看政府规划。”随着副中心规划出台时间临近，武夷花园南区开发越来越受到市场关注。
武夷花园南区项目停滞15年，对中国武夷而言更多是“因祸得福”。
一方面，项目与北京市政府新办公区及公务员生活区隔东六环相望，随着北京市政府逐步东迁，得天独厚的地理位置显示了未来项目市场潜力。
另一方面，武夷花园南区项目建筑面积达120万平方米，其中住宅建筑面积为53.49万平方米，商办建筑面积为16.73万平方米，两者合计超过70万平方米，按照周边房价计算，南区项目货值达到350亿元。。
2015年时中国武夷公告显示，武夷花园项目累计投入为1.4亿元，如果加上需要补缴的14.7亿土地出让金及7亿元拆迁成本，整体拿地成本也只有23.1亿元，项目一旦入市，具备较大的盈利空间。
复工加速
武夷花园南区项目占地面积超过600亩，早在2013年1月10日，北京武夷分三次取得429.92亩建设用地。南区项目主要分为东、中、西三个区域，其中桦秀路与东六环之间区域为东区地块，桦秀路西侧为中区和西区。
2016年9月北京市规划委出具的规划文件显示，武夷花园南区项目总建筑面积120.49万平方米，其中住宅建筑面积53.49万平方米。可兹对比的是，2018年上半年，北京市商品住宅成交量为157万平方米。
此外，武夷花园项目还配建有16.73万平方米的商办项目，以及7.5万平方米的保障房、2万平方米小学和两所幼儿园。以住宅和商办建筑面积初步估算，变更规划后的楼面地价也不过3300元/平方米左右。
而目前周边二手房价格普遍达到5万元/平方米，按照这一价格来看，武夷花园南区住宅部分货值就达到267.4亿元，如果加上商办部分，项目货值达到350亿元。
从2003年拿地至今的15年时间里，整个项目一直在对地块规划进行调整、审查、批复，除了建起4栋保障房外，北京武夷花园南区大多数土地处于空置状态，开发建设进展一直较为缓慢。
针对武夷花园南区长期停滞的原因，中国武夷董秘办人士解释，由于通州运河区域及副中心规划还未出台，所以项目建设工程规划手续难以获得批复。
不过，同时期通州区类似武夷花园这样处于长期停滞状态的项目并不多见。值得关注的是，北京武夷一直是港资企业，直到2015年初才变更为内资企业。另外，项目土地上通州区植保站直到2018年7月才彻底搬迁，而公交站至今未搬迁。
进入2017年下半年以来，武夷花园南区项目重启步伐明显加快。2017年7月，武夷花园南区东地块立项正式获得北京市发改委批复，而立项批复和建设工程规划许可证是申办建筑工程施工许可证的必备条件。
2018年9月6日，北京市规土委下发武夷花园南区tz5050-32号地块《规划意见复函》，对东地块住宅规划指标进一步具体化：用地面积为46270.8平方米，总建筑面积20.2万平方米，其中住宅面积12.41万平方米，包括6.695万平方米两限房。
紧接着9月13日，北京市规土委再次下发武夷花园南区项目《规划意见函》，同意对2016年9月10日出具、2018年9月10日到期的《规划意见复函》有效期延长至2020年9月10日。
至此，南区东地块基本具备申领建设工程规划许可证基本条件，加上项目已经立项，也具备申请施工许可证条件。上述中国武夷董秘办人士称，副中心规划出台后，南区项目有望尽快开工。
背后多年准备
实际上，武夷花园南区项目进展加速与福建省国资委推动有一定关系，从2015年开始，福建省国资委、福建建工集团和中国武夷相关负责人频繁赴京调研武夷花园南区项目，其中2016年5月福建省国资委相关负责人拜访了北京市国资委和北京市公交集团。
福建建工集团是福建省国资委直属企业，同时也是中国武夷第一大股东，也就是说，中国武夷是福建省国资委下属的上市企业。在北京、南京、重庆等及非洲、澳大利亚等从事房地产开发业务和建筑业务。
据北京武夷方面介绍，为了在保障房方面获得突破，在总部领导关怀和支持下，北京武夷做了大量工作，与北京市和通州区建委进行沟通交流，争取绿色通道政策支持，保障房项目于2015年10月实现开工。
按照一般审批流程，取得建设工程规划许可证之前，需要取得修建性详细规划及总平面设计方案批复，建设工程设计方案通知批复及批复总平面图，以及国有建设土地使用证三个关键证件。
项目获得规划部门核发的建设工程规划许可证和发改委颁发的立项批复后，即可向住建部门申请建筑工程施工许可证，获取施工证后即可动工。从拿地到动工，一般项目周期为9-18个月。
2016年9月，武夷花园南区项目规划调整，建筑规模由109.42万平方米增加至120.49万平方米，其中包括小学建筑面积增加，这一规划方案取得了北京市规划委下发的《规划意见复函》。
2017年7月，武夷花园南区东地块获得北京市发改委立项批复，2018年9月，东地块获得北京市规土委《规划意见复函》，这意味着南区东地块已经完成了开工前大部分准备工作。
为了进一步加深双方合作，2017年9月，中国武夷将北京武夷房地产开发有限公司30%股权以封闭交易形式挂牌出售，随后，北京市西城区控股的金融街股份以31亿元价格从中国武夷手中拍下该30%的股权。
中国武夷方面透露，由于项目规划变更，北京武夷还需要补缴14.7亿元的土地出让金；另外，植保站和公交场等搬迁成本大约需要7亿元左右。北京武夷向江苏银行北京分行贷款10亿元，用做补缴土地出让金。
2016年12月，北京武夷与通州植保站有关搬迁谈判取得突破；2017年10月，双方正式签订《北京市通州区植物保护站搬迁资产补偿协议书》。2018年7月，北京市通州区植保站在武夷花园南区西地块范围内土地证和房产证正式注销。
目前武夷花园南区土地仅剩下公交场一家单位还未搬迁。
港资变内资企业
武夷花园项目最早可追溯至1993年，当年11月，香港武夷（集团）与通州区农工商联合公司共同成立北京武夷房地产有限公司，其中香港武夷持股90%，通州农工商联合公司持股10%。
福建建工集团持有香港武夷80%股权，剩余20%股权由美盛顾问有限公司和华凌有限公司共同持有。
1999年5月份，香港武夷（集团）与通州区胡各庄农工商联合公司签订协议书，双方共同开发胡各庄乡通胡路两侧600亩土地，即武夷花园项目南区。1999年12月，中国武夷收购了香港武夷100%股权。
武夷花园分为南区和北区，其中北区从1998年2月1日拿到第一张商品房预售许可证算起，直到2009年累计获得10张预售许可证，累计批准预售面积80.43万平方米。但南区项目在拿地第二年即遭遇波折。
2004年2月16日，通州区政府下发文件称：因武夷花园南区项目位置处于运河城市段开发范围内，在运河城市设计尚未完成的情况下，武夷花园南区暂缓开发。
一直以来，中国武夷通过子公司香港武夷持有北京武夷股份，北京武夷性质为港资企业，通常情况下，外资企业在内地房地产开发方面会受到相应限制。2014年底开始，中国武夷开始着手处理这一问题。
2016年2月份，中国武夷以2.54亿元价格从北京中通房地产收购北京武夷10%股份，3月份，又从香港武夷手中受让北京武夷90%股权，至此，北京武夷成为中国武夷全资子公司，并转为内资企业。