近日，阿拉善see生态协会会长任志强在参加某高峰会论坛上公开表示：最近一个和我同姓，姓任的专家根本不懂房地产，在网上搜点房地产资料就成专家了。这位“任院长”对房地产行业逻辑是长期看人口、中期看土地、短期看金融。笔者听到该言论便知此人绝对是学院派和网上理论派人才。笔者分析一下“任院长”所讲人口、土地、金融对房地产行业影响。
人口分析：2015年中国人口出生率1.207%，人口死亡率0.711%，自然增长率0.496%；2014年人口出生率1.237%，人口死亡率0.716%，自然增长率0.521%。二胎生育政策放开后，中国人口自然增长率将远高于0.521%。2015年版《世界卫生统计》报告中国人口平均寿命为：男性74岁，女性77岁。人口生命周期70多年，任院长分析未免太超前，如此分析人口对房地产市场有意义吗？
土地市场分析：2014年，出让国有建设用地27.18万公顷，出让合同总价款3.34万亿元，同比分别减少27.5%和27.4%。中国土地供应量持续三年锐减，土地价格连续二十年都在上涨。这是最基本的房地产专业知识有必要分析吗？
金融分析：调查全国300个住宅项目销售数据显示：购买住宅客户一次性付全款比例12%，自愿提高首付款比例17%。未来金融机构不可能禁止给一套及二套住宅客户贷款，只是利率高低。大部分客户会因为房价过高而不买房，没有因为银行利率高而不买房子。
刘全认为，2017年，预计通货膨胀率约7.6%。未来10年，按照中国发展阶段房地产行业年均通货膨胀率5-7%；仅算通货膨胀率一项占比高达50-70%。未来10年，一二线城市房价翻二倍，三四线城市房价翻三倍。在一二线城市有70%以上的人买不起房子，只能倒逼回归三四线城市买房，购买行为外溢推动三四线城市房价持续上涨。未来社会贫富差距将进一步扩大，住宅就是身份和地位的象征。
作者：刘全，房地产专家、经济学专家。
创作：2017.12.16