时间过的很快，2018年转眼过了一大半，这大半年中，楼市涨跌一直牵动人心，调控作为平抑市场价格，打击不法炒房行为的“工具库”，被很多购房者寄于期望。可在舆论场，有学者认为地产调控是“奶嘴乐”，有些政策甚至是导致炒房的催化剂，那么这大半年来调控真的没有任何作用吗？小编献上保姆级解读一份，供大家一起讨论。今天先从调控重地，全国风向标，首都北京说起。
一、市场表现：房价稳定在高位，成交量有所降温
新房方面，入市房源不多，北京新建商品房成交量处于低位徘徊。截至今年6月25日，北京新建纯商品住宅网签8051套，预计半年合计不足8500套，即使加上共有产权的网签2103套，也仅有1.06万套左右。这个成交量也是处于历史低位。价格上，新房均价一直稳定在39000元/㎡左右。
二手房方面，今年上半年，北京二手住宅网签总量为76640套，环比2017年下半年增长超过56%，在半年走势上结束了2017年的两连降。但值得注意的是，二手房交易尽管有所回暖，但单月交易量在5月份冲顶后有减弱趋势。价格上，二手房均价一直稳定在58000元/㎡左右。
土地市场方面，今年上半年，北京土地供应合计17宗，供应建设用地总面积为126.36万平方米；土地成交合计31宗，成交建设用地面积总计为262.88万平方米。和去年先比，无论是供应还是成交总量、面积均出现大幅下滑。而且出现较多流拍土地。
二、调控特点：全国最严厉，最全面，出现“计划市”特征
随着2015年、2016年两年间大量楼面价在5万元/㎡高楼面土地成交，形成了高价地井喷的局面，高地价也带动高楼价一起，将住宅逐步推向高位。北京调控的重点，就是让高企的房价回归理性，落实“房住不炒”定调，探索租售并举的实现路径。
（一）、需求端调控：限购+限贷+限售
北京强势调控始于2017年3月17日。当日，北京市宣布，居民购房“认房又认贷”，如果在本市拥有1套住房，或者无住房但有商业性质或公积金贷款的，购买普通自住房的首付款比例不低于60%，购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。暂停发放贷款期限25年以上的个人住房贷款。
3月22日，非京籍在京购房纳税从5年变连缴60个月。
3月24日，对于离婚一年以内的房贷申请人，商贷和公积金贷款均按二套房信贷政策执行。
3月26日，明确规定开发商不得和学校联合办学。同日，规定“商改住”叫停，在建在售商办不得售卖给个人，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
4月3日，住宅平房和法定拍卖房也纳入限购范围。
4月16日，学区房新政，将重点核查过道房、车库房、空挂户等情况。
2018年起，北京逐渐收紧房贷，同时优化房贷结构，80%的房贷流向首套置业人群。
从总体调控结构看，以上调控属于常规的限贷、限购、限售政策。目的在于抬高购房成本、冻结流动性，减弱购买力对市场的支撑，打击学区房炒作。
从市场反馈看，3·17新政对稳定楼市起到了一定的效果。由于首付成本被大大抬高，成交周期被迅速拉长，北京楼市也逐步进入冰冻期。
（二）、供给端调控：限价房+共有产权房+租住同权
北京楼市供给端的调控工具更加丰富。
第一，是探索新型的土地出让模式—限房价、竞地价，即一个商品住宅地块在入市时，明确限定将来房子的销售价格，这类房源统称为限价房。
另外一个备受关注的是共有产权房入市。2017年9月30日，北京发布《北京共有产权住房管理暂行办法》，通过实行政府与购房人按份共有产权方式，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人。
未来，北京市新建的自住型商品房，将会变身为共有产权住房，个人和政府共有产权份额，个人买房成本大大降低，而且所购共有产权房还可以用来出租，租金也按照比例与政府进行分成。
再加上早些年已推出的公租房、经适房，北京形成了保障全面的住房体系。
第二，2018年5月7日发布《关于加强限房价项目销售管理的通知》，详细规定了怎么卖和卖给谁。
文件规定，决定限价房命运的，是评估价。在限价房办理施工许可证后，政府部门会给出该楼盘的评估价。
如果销售均价和评估价比值高于设定比例（目前设定比例为85%），则建设单位可面向市场具备本市购房资格市民销售，住宅性质为商品房，但应取得分户不动产登记证书后五年才能上市交易。
如果比值不高于设定比例的，由市保障房中心收购转化为共有产权房。
第三，就是落实租购同权。2017年4月14日，明确要求房地产开发企业自持租赁商品房只能租，不能卖。违者将禁止在本市拿地。
2017年8月7日，北京租房新政，规定集体户口租公租房可落户；符合条件的京籍和非京籍租房人士的子女均可就近上学。
2017年11月，鼓励集体土地建设租赁住房。
第四，2018年6月22日，《北京市2018年建设用地供应规划》指出，本次供地重点导向在于提高民生保障和公共服务供给水平，计划安排的1200公顷住宅用地中，商品住宅用地计划安排650公顷（含单列共有产权住房用地200公顷），保障性安居工程用地安排350公顷，集体土地租赁住房用地200公顷。
三、北京楼市调控意义
（一）、正面意义
1、调控政策多偏向刚需，限价房、共有产权房为刚需提供更多选择
客观而言，北京市为保障刚需购房的确做出了一定努力。比如房贷更偏重支持首套。限价房和共有产权房也有一定的价格优势。
未来，北京新房中纯商品住宅将越来越少，政策性住房将占据主流。从市场反馈结果看，也的确解决了一些刚需购房需求。
更重要的是，共有产权房比自住型商品房更具普惠性，前者面向非京户籍，有稳定工作的人群，且实现了职住平衡（共有产权房只能卖给在该区工作的人）。
对于购房能力有限者而言，一定程度上缓解了购房压力，也扩大了政策性住房的覆盖面。
2、限制限价房、共有产权房流动性，更多强调居住属性
限价房、共有产权房都有交易年限，对短期炒房客来说，购买此类房产将会大大增加其购房风险，因此住房更多落实居住属性。
如限价房在出售环节的要求是取得《不动产权证》，或者缴纳契税之后的五年时间内，不能对外出售，目前北京市面上的限价房，大多在2021年才能交房，交易要在2026年才能进行。
而共有产权房限制一个家庭只能有一套房，并且如果家庭成员属于被拆迁户，在北京有房屋转并情况，离婚后三年内单独申请等情况，是不允许申请共有产权住房的。这在政策上堵死了假离婚等路径申请的情况。
（二）、尚存争议
1、政策限价背景下土地财政还能坚持多久？
上文提到，北京市土拍市场遇冷，流拍土地较多，截至目前已经损失土地出让金接近100亿元，这与北京目前中心城区无地可供，供给的地块多在郊区有关。但限价造成了开发商利润摊薄，而地价并未降低，加上地产开发商资金链紧张，多块土地流拍。
业内担心土地流拍会影响未来住宅的供应，同时政府承受土地财政压力增大。究竟能不能摆脱卖地收入依赖，是未来北京建立长效供应机制的基础。
2、共有产权房遇冷，质量、户型被购房者质疑
随着二胎政策的放开，北京改善型需求也逐渐被释放。有北京本地地产市场研究机构数据表明，67%的购房者都有改善需求，但共有产权房多以中小户型为主。
根据媒体调查，上半年推出了部分共有产权房遇冷，除了不吸引投资客以外，也与户型太小，不能满足改善型需求有关。另外由于共有产权房执行高周转策略，购房者也担心质量问题。