来源 | 商业地产志 文 | 陆一
商业市场存量竞争愈演愈烈，尤其是在以北京为代表的、商业高速发展的一线城市。2018年，北京新开商业项目开始回到传统老商圈。
如果说，今年5月现身王府井大街的王府中环，在上半年的北京商业市场中抢够了眼球。那么，位于二环内、崇文门商圈的合景·摩方，应该会收获下半年新开商业中最多的关注度。
part 1
天时——物以稀为贵，点燃市场期待
据赢商网大数据显示，2017年全国新开购物中心创历史新高，达到504家。然而，从地区分布来看，华北的新开商业数量则排在了华东、华南、华中以及西南之后。
而身为首都且常年位于中国一线城市之首的北京，2017年新开购物中心仅9家，不仅在横向比较中毫无优势，即便是纵向比较，也比2016年减少了64%。
图据赢商网
这样的数据足以反映出，北京商业市场发展较早相对成熟，如今的商业环境早已从“增量竞争”转化为“存量竞争”。在存量竞争时代，每一个新开的商业项目都会备受关注，毕竟“物以稀为贵”，更何况是在北京二环以内的黄金地段。因此，合景·摩方的出现，已经点燃了众多消费者的期待，也必然将吸引北京乃至全国商业市场的注意力。
part 2
地利——坐享黄金地段，助力商圈转型
当“天时”具备之后，接下来就要看“地利”。
关于合景·摩方所占据的“地利”，一方面体现在项目所在区位的独有性，以及其商圈环境和交通条件等“先天优势”;另一方面，合景·摩方对原崇文门菜市场进行旧址升级，也相当考验合景泰富的商业打造实力。
合景·摩方项目区位图
崇文门商圈虽然算不上北京的核心商圈，但其二环内的黄金地段和周边密集的居住人群，让片区早已形成相对成熟的商业氛围，以及足够稳定的消费实力。而对于稍显老旧的崇文门商圈而言，合景·摩方无疑是其近十年来唯一的新开商业项目。
众所周知，北京的核心商圈大都集中于三环以内的北部区域，东南区域则比较缺乏成熟商圈和大型商业项目，如此一来，崇文门商圈对该区域消费者自然会有较大吸引力。
此外，便利的交通条件的加持，也为商圈带来了更大范围的客流，合景·摩方则正处于这样一个坐享地铁红利的关键位置——地铁2号线、5号线交汇处崇文门站上盖，双地铁接驳，每天客流量高达20万人次。
更重要的是，如今的崇文门，已经将原菜市场改造为新商业中心，正在由传统生活型商圈向时尚生活型商圈转变。
而合景·摩方的出现，无论是从颜值层面，还是从内容层面，都对这一转变起到了推波助澜的作用。
part 3
人和——力求“小而美”，紧抓新兴消费群
市场环境(天时)与区位条件(地利)都给到了最大的利好，最后一步就是看项目自身素质如何了，即为“人和”。而人和的前提是：对项目自身有清晰的定位，并对目标客群有充分的了解。合景·摩方通过前期调研，对项目的目标客群进行画像，并为其梳理了一系列关键词，如颜值正义、兴趣个性化、多元化认知、斜杠青年、娱乐至上、2.5次元……基于这些客群关键词，合景·摩方也得到了关于自己的dna——潮燃、艺境、无界。
首先是潮燃。这是对于合景·摩方所引入业态及品牌的特点总结。
合景·摩方总建筑面积约4万㎡，可租赁空间所容纳的品牌近100个。因此，不同于王府中环的“大而高端”，合景·摩方主打“小且时尚”。
伴随合景·摩方而来的，有超过80%首进崇文门商圈的品牌，能够很好地吸引年轻群体，刺激他们的消费需求，并引发更多潜在客户的共鸣。
针对目标客群，合景摩方带来了一系列主打品牌：
主力店是源于意大利eataly餐厅跨界而来的精品超市jenny@eataly;专门为合景·摩方量身打造的传奇奢华影城;香港潮流服饰品牌i.t;
主力店-jenny@eataly摩方店
主力店-传奇奢华影城摩方店
次主力店包括了国内最大运动社交平台keepland的第二家线下体验店，颇受年轻人追捧日系潮流品牌aape，以及时尚零售品牌adidas neo，puma、vans等;
餐饮业态方面则引入了蓝蛙、湊湊、云海肴、costa等，知名、精致且类型丰富。
尽管在品牌数量上合景·摩方不见得有优势，但在品牌筛选上着实下了功夫，几乎每一个都对准了目标客群的喜好与口味，不含糊、不凑合。
其次是艺境。这一点主要表现在合景·摩方的空间设计与场景打造上。
单是由荷兰知名建筑设计事务所mvrdv操刀的“切角退台”外立面，就有不少看点，外墙手工定制的珠光陶瓦，更是会随观看的角度以及时间变换色彩。
合景·摩方还特意设置了两部跨层飞梯，能够有效引导人流动线，并增强楼层之间的互动感。
也正是因为外部飞梯的设计，创造了商场“第二个首层”，成功地将项目的4楼打造为另一个人气聚焦平台 。
此外，屋顶花园的设计也不失为空间利用与场景打造的又一大亮点。
实际上，因为气候条件的限制，露天屋顶花园的打造成本与维护成本都较高，在北京乃至北方城市中，并不常见。
而合景·摩方之所以做出这样大胆的尝试，既是为了丰富项目形态，迎合时下年轻客群的体验需求，同时也足以体现合景泰富集团在商业上的远见与实力。
不管是外观与空间的设计，还是场景与氛围的营造，合景·摩方都给人一种追求品质、充满艺术性的感受。
最后说说无界。或者可以理解为合景·摩方想要传达的生活方式与理念。
更重要的是，所有的理念最终都会落地到项目的具体内容与细节，以及每个时间节点举办的主题活动。
crr了解到，合景·摩方即将为前门及崇文门带来有着“亚洲最美设计节”之称的“floral china 北京国际花植设计节”。该活动融合了人居、艺术与自然等多种元素，意在传递一种全新的生活美学，让生活空间更艺术、更舒适，这恰巧与合景·摩方的无界理念不谋而合。
再看崇文门商圈目前主要的几大商业，无非是，老牌百货代表新世界百货，面向全客层的商业综合体国瑞城购物中心，以及将初高中学生群体作为主力客群的搜秀商城。
即将开业的合景·摩方势必会与他们不同，而且这不同，不仅是现在，更是在未来。继续挖掘新兴消费客群需求，最大限度地吸引当下最活跃的消费群体，不断地求新与求变。
作为合景泰富旗下与“悠方”并行拓展的另一商业产品线，合景·摩方因其特有的区位因素，不仅肩负着更新崇文门商圈血液的任务，更试图打造北京市场“小而美”商业的新标杆。
10月11日，合景·摩方即将正式开门迎客，关于商业、关于潮流、关于生活的更多可能性也将随之在传统的崇文门商圈上演。
我们认为，“在有限的空间，探索无限的可能。”这不只是合景·摩方想做的，更应该是所有商业项目运营的方向。