刚需购房门槛攀升至500万元，随着限竞房和共有产权房集中入市，小户型、低总价自住型房源越来越多
过去几年，随着地价高企，北京新房市场一度进入“泛豪宅时代”，遍地都是高价房，刚需购房者的购房门槛攀升至500万元。随着“限房价、竞地价”（下称限竞房）和共有产权房项目的集中入市，今年北京将迎来刚需房的供应大年。对刚需购房者来说，如何在供应大潮中找到适合自己的房源，不仅要考虑到资金承受能力，还要考虑未来升级置换的需求。
一大拨刚需房等待入市
所谓刚需房，就是首套房、小户型、低总价，购房人以自住为主。两年前的大北京，刚需房的门槛是300万元，首付100万在五环可以买到一套90平方米的小三居。如今，时过境迁，300万的房子在北京也可以买到，但是只能在远郊地区，五环左右的刚需房门槛已经升至500万。
造成这一情况的主要原因是过去两年来北京地价高企，而共有产权等限价房的供应出现断层，更没有限竞房这个产品类型，这导致北京新房市场的豪宅化。
但这一情况在今年将会发生逆转。2016年底以来，北京土地市场集中供应了一大拨共有产权房和限竞房地块，随着项目的开工建设，已有部分共有产权房项目入市，上千套限竞房等待入市。
据中原地产数据显示，2017年北京供应了71宗土地，刨除公建及其他面积后，共有产权住房用地成交面积达到303万平方米，占比约41%，限价房用地成交面积达到356万平方米，占比约48%，自持用地共成交约87万平方米，占比约11%。
在业内人士看来，大部分限竞房项目遵循了90平方米以下占比70%的规则，2018年刚需房将成为市场主流。
纵观目前北京房地产市场的刚需房，主要有纯商品房、共有产权房以及限竞房。根据去年供应的共有产权房地块分布情况，其中有53公顷用地位于朝阳、海淀、丰台、石景山，104公顷用地位于大兴、通州、顺义、昌平、房山等近郊新城区，但是也有部分项目位于远郊地区，诸如平谷、密云等，总价在200万-400万元不等。
限竞房少量分布在朝阳、海淀、丰台，大部分分布在大兴、房山、顺义、昌平等近郊新城区，五环左右的项目占据大多数，总价在400万-600万元，其中受90/70政策影响，很多户型总价在500万元之下。而总价在500万元之下的纯商品房在售项目，多位于北京近郊城区的偏远地带以及远郊地区。
刚需房“分化”，按需择房
对于首次置业的购房者来说，2018年在北京购房置业选择的空间将大大提升，但是刚需房之间的细分也将更加明显，记者注意到，共有产权房虽然总价低，但是产权个人部分所有，限竞房则总价偏高，而纯商品房的距离较远、交通不便。所以，对购房者来说，如何选择才能实现更优置业呢？
思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅表示，在首次置业时，一方面要考虑家庭收入未来增长情况，二要考虑未来是否会面临全新的升级置换需求。“如果仅考虑当下的居住和支付能力，不考虑置换，共有产权房总价相对较低，是一个最好的选择。”
对于有潜在置换需求的刚需购房者呢？中原地产首席分析师张大伟认为，如果将来有置换需求，且首付能力超过100万元，建议还是考虑限竞房，这类房源目前的价格已经低于市场价，从投资收益看，优于二手房。
郭毅也表示，“共有产权房产权性质上个人部分所有，未来增值空间受限，如果想置换，则首付会受到影响。”
对于纯商品房呢？郭毅认为，如果购房者年龄比较大，对于支付能力要求不太高，同时考虑未来退休养老的需求，位置较远的纯商品房也可以考虑。有一些纯商品房位于六环外，诸如平谷、怀柔、密云等区域，虽然位置较远，但是也规划了地铁、高铁路线，长期来看，交通将会不断改善。而且，因为较远，周边的自然环境是最大的优势。
本版采写/新京报记者 段文平
■ 购房建议
买限竞房为升级预留空间
●中原地产首席分析师张大伟
对刚需房来说，产品更加细分和分化，购房者还需要根据自己的需求，选择适合自己的产品。相比于共有产权房，建议购买限竞房，退可一直居住，进可再次改善，预留了升级空间。
房源大搜索
项目名称 项目位置 主力户型及面积 住宅性质 均价（元/平米） 备注
中铁碧桂园 海淀区永丰产业基地西北旺镇 约78、89平米二居 共有产权住房 35000 未申购
k2十里春风 通州区永乐店镇漷小路与恒业二街交汇处 78平米、89平米 纯商品房 37000 在售
首开香溪郡 通州区窑管路于通顺路交叉口向西500米 90平米、105平米 纯商品房 47000 在售
翡翠西湖 丰台区王佐镇 90平米三居，6-8层洋房 限竞房 41230 预计2018年6月底入市
颐景春秋 大兴区新源大街与永华路 80-90平米两居、三居 限竞房 55016 意向登记阶段，预计年中入市
瀛海府 大兴区瀛海镇 88平3居，4-6层洋房 限竞房 52449 预计2季度入市
万和斐丽 大兴区瀛海镇 60-90平米 限竞房 52449 预计6月底入市
和悦华锦 大兴亦庄河西区 90平米、130平米三居 限竞房 52695 预计7月入市
禧瑞天著 大兴区科创十一街与经海九路交会处 89平米三居，116平米、138平米四居 限竞房 52695 预计6月入市
一品嘉园 大兴区南中轴路魏善庄中学北侧 一居61平米，两居72-88平米 纯商品房 48000 在售
通泰国际公馆 大兴区地铁亦庄线经海路站西南角 53平米开间、88平米两居、90平米三居 纯商品房 58000-61000 在售
北京城建琨廷 大兴区窦店镇京港澳高速公路 138平米3居 纯商品房 32000 在售
旭辉城 房山区良乡镇 75平米两居，89平米、112平米三居 限竞房 38994 预计4月入市
金樾和著 房山区良乡镇 89平米三居、127平米四居 限竞房 38994 预计上半年入市
万科七橡墅 房山区周口店 90平米、130平米三居 限竞房 22434 预计2018年5月底入市
中国铁建原香漫谷 房山区城关街道兴东大街133号 88-130平米 纯商品房 30000 在售
汇金世界城 房山区窦店镇汇丰街3号院31号 95-160平米2-3居 纯商品房 28000 在售
远洋新仕界 房山区地铁良乡大学城站东二百米 1号楼户型为108平米 纯商品房 43000 在售，剩余房源3套
天恒京西悦府 房山区地铁阎村站地铁旁 96-120平米 纯商品房 39000-40000 在售
翡萃家园 昌平区北七家镇 56-62平米一居，约76平米二居，约89平米三居 共有产权住房 21000 未申购
中骏四季家园 昌平区西北六环里百善出口处 约60平米一居，约75平米二居 共有产权住房 18000 未申购
华润理想国 昌平区北七家镇 90平米、120平米三居，280平米跃层 限竞房 49529 预计5月入市
顺鑫颐和天璟 顺义区新城右堤路与昌金路交汇处向北 108平米和132平米 纯商品房 42500 在售
中建国际城 顺义区顺义顺平路燕京桥m15号线 70-78平米 纯商品房 40000 在售
碧桂园琅辉 密云檀营乡 82-138平米三居和四居 限竞房 21144 预计二三季度入市
万科弗农小镇 密云区密云水库旁 75平米和95平米 纯商品房 27000 在售
首创禧悦府 密云城后街与新东路交叉口 112平米和115平米 纯商品房 33000 在售
城建万科城 延庆区沈家营镇东王化营村西侧 90平米、78平米下跃 纯商品房 26000 在售
紫贵御园 平谷区马昌营镇密三路管庄路口 99、130平米 纯商品房 29000 在售
都丽华府 平谷区新平南路与林荫南街交汇处西 125-133平米 纯商品房 28800 在售
北京城建棠樂 平谷区山东庄镇西沥津村 90平两居、约120平米三居 共有产权住房 14500 未申购
（数据来源：表内信息由新京报记者根据公开信息整理，最终以开发商公布为准。）
记者：段文平