任泽平泽平宏观
文：恒大研究院 任泽平 熊柴
导读
我们在业内提出了广为流行的标准分析框架“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融”，并根据该框架在2015年预测“一线房价翻一倍”，预测的逻辑除了货币超发因素外，主要是基于城镇化进程中人口迁移聚集的规律趋势，可分两个阶段，第一个阶段是人口从农村到城市，城市人口普涨；第二个阶段是人口从农村和三四线城市向一二线都市圈和区域中心城市迁移聚集，一二线都市圈人口继续增加，年轻的移民增加城市活力，但非都市圈的三四线城市会出现人口增长放缓甚至停滞，老龄化加重，第二个阶段房地产市场的分化日趋明显。这是国际城镇化进程中人口迁移的市场经济规律。这也就意味着，试图限制大城市人口的行政性措施是违背经济规律的，出路在于着力解决城市规划和基础设施供给不足问题。本文详述了相关的逻辑和证据。这对我们理解未来城镇化规律、人口迁移趋势和预测区域房地产市场具有启发意义。
出于对大城市病的担忧，中国政策长期严格控制大城市规模，但从历史看，北京、上海等政府制定或预测的人口控制目标不断被突破。2017年《北京城市总体规划（2016-2035）》、2018年《上海市城市总体规划（2017-2035）》分别要求将常住人口总量长期控制在2300万、2500万左右。北京上海为何要控制人口规模？是否合理？从长期看，人口控得住么？
摘要
人口迁移的基本逻辑与国际经验。1）人口迁移的基本逻辑是人随产业走、人往高处走。因此，决定一个区域人口集聚的关键是该区域经济规模及该区域与本国其他地区的人均收入差距，即经济-人口分布平衡法则。在市场作用下，人口流动将使得区域经济份额与人口份额比值逐渐趋近1。2）高收入经济体城市人口集聚的国际经验：经济-人口比值接近1。全球高收入国家50万人以上城市功能区的经济-人口比值的中位数为1.01，平均值为1.07。美国当前50万人以上都市区经济-人口比值的均值为0.98；日本人口长期大规模向东京圈、大阪圈和名古屋圈三极集聚，直至1973年三大圈经济-人口比值分别降至1.22、1.13、1.12后，转向东京圈一极集聚。韩国人口长期大规模向首尔圈集聚，直至首尔圈经济-人口比值降至1左右。
北京上海人口增长仍有较大潜力。过去历次人口控制目标不断被突破的根本原因在于忽视市场机制作用。在近期严厉人口调控政策下，北京、上海常住人口增长放缓、甚至转负。但是，当前北京、上海的经济-人口比值高达1.9以上。在迈向国际都市或全球城市的路上，经济-人口分布平衡法则将驱动北京、上海未来人口显著增长，从土地资源看仍有较大空间。
交通拥堵、环境污染、资源约束均不是严控人口规模的理由。因不尊重人口集聚客观规律所造成的城市规划不足，才是导致“大城市病”的关键。1）城市交通情况与人口规模确有一定相关性，但可通过城市治理得以改善。东京圈人口比北京市多约1460万，机动车保有量比北京多约1000万辆，但其交通状况较好，原因在于其轨道交通出行比例高达60%、远超北京的32%。当前北京、上海的轨道交通路网密度约0.10公里/平方公里，远低于纽约都市区、东京圈、首尔圈。2）人口规模与城市空气污染的相关性很弱，因为单纯人口增长对空气质量的影响远小于产业结构、生产生活方式及环境保护力度的影响。3）城市并非封闭系统，且技术可变，即资源承载力可变。1986-2017年，北京市用水总量从36.5亿立方米变至39.5亿立方米，常住人口从1028万增至2171万。从当前情况估算，北京水资源可支撑人口增至3000万人以上。
北京上海人口发展存在的突出问题。1）老龄化严重。当前北京、上海户籍65岁及以上比重分别达16.5%、21.8%，远高于全国的11.4%。大量年轻外来人口涌入使得两地常住人口老龄化程度大幅下降至10.9%、14.3%。从全球角度看，国际大都市区的老年人口比重多明显低于本国平均水平。2）人口分布失衡。接近一半的人口聚集在北京市五环内、上海市外环内区域，人口密度分别高达1.6万、1.7万人/平方公里，明显高于东京都区、首尔市的1.5万、1.6万人/平方公里，北京、上海的核心区域人口已严重饱和。3）职住分离严重。就业过度集中在中心城，一些新城“睡城效应”明显，比如北京的回龙观-天通苑地区。
改善北京上海人口调控政策。如果短期通过行政手段控制人口，而长期人口由于市场化流动而控不住，会导致住房供地、轨道交通、医院学校等供给不足。城市规划的最终目的并非是控制人口，而是支撑北京、上海发展成为一流国际都市或全球城市。建议：1）放弃人口总量控制，优化人口学历技能和年龄结构。2）严格控制中心城人口增长，推进新增人口向新城集聚，并积极在新城布局相应产业，包括向新城特别是重点新城疏解中心城部分功能及部分优质公共服务资源。3）大力提高城市轨道交通路网密度，改变当前以中心城为核心的放射型轨道交通体系为环状“井”字形。
目录
1 人口迁移的基本逻辑与国际经验
1.1 基本逻辑：人随产业走、人往高处走
1.2 oecd城市功能区经验
1.3 美国都市区经验
1.4 日本三大都市圈经验
1.5 韩国首尔圈经验
2 北京上海人口增长仍有较大潜力
2.1 中国近期人口集聚态势
2.2 北京上海近期人口增长态势
2.3 北京上海未来人口增长仍有较大潜力
2.4 人口密度比较：北京上海人口增长仍有较大空间
3 交通拥堵、环境污染、资源约束与人口规模
3.1 交通拥堵与人口规模
3.2 环境污染与人口规模
3.3 水资源约束与人口规模
4 北京上海人口发展存在的突出问题
4.1 人口老龄化严重
4.2 人口分布严重不平衡
4.3 职住分离严重
5 改善北京上海人口调控政策
正文
1 人口迁移的基本逻辑与国际经验
1.1 基本逻辑：人随产业走、人往高处走
影响人口迁移的因素有很多，比如自然、地理、经济、政治、社会、文化等，相关理论有拉文斯坦迁移法则、推拉理论、发展经济学二元结构理论等。从长期和根本看，人口流动的基本逻辑在于人随产业走、人往高处走。因此，决定一个区域人口集聚的关键是该区域经济规模及该区域与本国其他地区的人均收入差距，即经济-人口分布平衡法则。理论上，在完全的市场竞争和个体同质条件下，较高的人均收入将不断吸引区外人口净迁入，直至该地区人均收入与其他地区持平。
静态地看，当区域经济份额与人口份额的比值趋近于0时，表示该区域人均收入远低于全国平均水平，人口很可能呈净迁出状态；当该比值等于1时，表示该区域人均收入等于全国人均收入，人口净迁入规模很可能接近于0；当该比值趋近于+∞时，表示该区域人均收入远高于全国平均水平，人口很可能呈净迁入状态。动态地看，当某区域经济-人口比值处于1附近，但该地区经济增长快于全国平均水平时，人口仍将净迁入，呈现一边经济高增长、一边人口净流入的基本平衡。
在短期，由于经济波动幅度多明显大于人口增长速度，经济-人口比值受经济波动的影响更大。在长期，由于市场不完全竞争以及城市之间、个体之间等存在明显差异，因而当城市发展比较稳定时，其经济份额与人口份额的比值虽不能等于1，但将保持在1附近的水平。
在实践中，由于产业结构差异，经济-人口比值高的地区并不一定人均收入都高，比如以能源、重工业等资本密集型产业为主导的城市可能呈现gdp份额和人均gdp高、但人均收入实际一般。而在以服务业为主导的城市，人均gdp与人均收入的相对排序往往比较一致。
总的来看，工业发展需要集聚，所以工业化带动城市化，人口大规模从乡村向城市集聚。服务业发展比工业更需要集聚，所以在城市化中后期，人口主要向一二线大城市、大都市圈和区域核心城市集聚。
1.2 oecd城市功能区经验
在城市研究领域，由于各国城乡区域划分标准存在明显差异，包括行政区划、人口规模与人口密度、基础设施完善程度、建筑密度等，这使得城市及城市化率的国际可比性较差。人们通常谈论的城市可能存在三个范围：以行政边界划分的行政城市、以建筑情况展现的物理城市、和以就业联系的功能城市。比如，以就业联系定义的功能城市情况包括居住在河北廊坊燕郊、工作在北京，居住在江苏昆山、工作在上海等。
为解决城乡区域划分可比性较差的难题，经济合作与发展组织（oecd）基于城市功能经济联系的思想于2012提出一套测量“城市功能区”（functional urban area）的方法，通过人口密度、人口规模和就业通勤等指标划分城市区域，并在oecd经济体范围内建立了2000年以来、281个50万人以上城市功能区的相关数据库。由于oecd成员大多为完成工业化和城市化的高收入经济体，城市功能区的人口集聚情况较为稳定，因而其经济-人口比值对我国城市发展具有较高参考价值。
剔除新兴经济体墨西哥的数据，2012年oecd248个城市功能区的经济-人口比值的中位数为1.01，均值为1.07；其中，有195个城市功能区的经济-人口比值处于（0.7,1.3）之间，占比为78.6%；有220个城市功能区的经济-人口比值处于（0.6, 1.4）之间，占比为88.7%。在500万人以上的城市功能区中，经济-人口比值最大为1.67，最小为0.93，中位数、均值分别为1.22、1.27。
1.3 美国都市区经验
美国人口长期向大都市区集聚，当前50万人以上都市区经济-人口比值的均值为0.98。美国从1910年开始逐渐形成基于都市区（metropolitan statistical areas）的人口统计（最小规模为5万人以上）。1910-2015年，美国都市区人口比重从28.4%增至85.6%；其中，100万人以上都市区人口占全国的比重从1950年的29.4%增至2015年的56.0%，500万人以上都市区的人口比重从12.2%增至25.1%，人口向大都市区集聚的趋势明显。
2000-2015年，美国107个50万人以上都市区的经济-人口比值的中位数从0.99降至0.94，均值从1.01降至0.98。在53个100万人以上的都市区中，经济-人口比值的中位数从1.12降至1.07，均值从1.13降至1.10；在9个500万人以上的都市区中，经济-人口比值的中位数从1.31降至1.22，均值从1.26降至1.23。
作为美国最大的都市区，纽约都市区（new york-newark-jersey city, ny-nj-pa）土地面积为1.7万平方公里，2015年人口为2018万，占比为6.3%；gdp为1.6万亿美元，占比为8.9%，经济-人口比值为1.42。
1.4 日本三大都市圈经验
东京圈、大阪圈、名古屋圈土地面积合计3.8万平方公里，占日本国土面积的10.2%，当前人口份额和经济份额合计均在50%左右。
在日本城市化进程中，人口随着产业持续向大都市圈集聚，但在1973年左右从向东京圈、大阪圈、名古屋圈“三极”集聚转为向东京圈“一极”集聚。1）第一阶段，在1970年代日本经济增速换挡以前，因三大都市圈收入水平较高且经济持续集聚，人口大规模流入。1955年东京圈、大阪圈、名古屋圈gdp占全国份额分别为23.8%、15.3%、8.6%，人口占比分别为17.3%、12.3%、7.3%，经济-人口比值为1.38、1.24、1.12。到1970年，三大都市圈gdp占比分别增至29.3%、17.5%、9.5%；1973年人口分别达2607、1636、918万人，占比分别达23.9%、15%、8.4%，经济-人口比值分别为1.22、1.13、1.12（未变）。
2）第二阶段，因东京圈收入较高且经济继续集聚、名古屋圈经济份额略有上升、大阪圈衰落，1973年之后东京圈人口继续保持净迁入状态，名古屋圈人口略有迁入，大阪圈人口基本处于净迁出状态。1974-2016年，东京圈、大阪圈、名古屋圈人口净迁入量分别为374、-91、10万人。2016年东京圈、大阪圈、名古屋圈经济份额分别为32.3%、13.9%、9.9%，分别较1970年变化3.1、-3.6、0.3个百分点；人口分别为3629、1831、1134万人，占比分别为28.6%、14.4%、8.9%，分别较1973年变化5、-0.5、0.5个百分点；经济-人口比值分别为1.14、0.96、1.11。该时期大阪圈、名古屋圈人口增长主要源于自然增长。
1.5 韩国首尔圈经验
韩国人口长期大规模向首尔圈集聚，直至首尔圈经济-人口比值处于1左右。首尔圈由首尔市、仁川市、京畿道组成，土地面积11830平方公里，占韩国的0.60%。朝鲜战争结束后，首尔圈人口快速增长，从1955年的393万人增至2015年的2442万人（不含外国人），占全国比重从18.3%增至49.1%。在人口持续大量迁入的同时，首尔圈经济-人口比值随经济波动且逐渐下降，1985年为1.122，持续降至2010年0.998，然后在接近1的位置波动，2016年回升至1.008。首尔圈人口（不含外国人）在2010-2015年基本持续净迁出，净迁入人口分别为-0.8、0.7、-0.4、-2.1、-3.3、-0.1万，2016年为1.6万人。
2 北京上海人口增长仍有较大潜力
2.1 中国近期人口集聚态势
分地区看，与改革开放后人口从中西部地区向东部地区迁徙的传统趋势不同，2010年后中国人口迁徙开始出现新特征：不少人口开始向中西部地区回流，中西部地区净流出人口明显减少，东部地区人口集聚的速度明显放缓。2011-2017年，除福建外，其他东部地区常住人口年均增速较2001-2010年均有不同程度的下滑；而重庆、广西、安徽、湖南、湖北、四川、贵州等中西...