关于房价，恒大集团首席经济学家兼恒大经济研究院院长任泽平有个著名的论断 - 长期看人口、中期看土地、短期看金融。
对于北京的房价，长期来讲，毫无疑问是看涨的。虽然北京在控制人口，但其实也只能控制户口和低端产业人口，无法控制流动人口和常住人口，而且北京也在人口置换的进程之中，即低端产业人口离开，高端产业人口不断进来。作为未来中国最大的超级城市，北京对人口流入的吸引力是毋庸置疑的。全世界发达经济体，人口都是在不断的向大都市圈聚集，没有例外。
但对于半年到一年的房价判断，我们更多的是看金融和土地。所谓金融，也就是货币是否宽松，信贷是否容易。短期来讲，除了金融，限购政策也是一个重要的考虑因素，因为限购会影响供需，而供需决定价格。
注：本文讨论的房价，是指二手房市场的房价，可参考链家网的二手房价格指数。
土地供应
2017年北京整体用地供应面积1697万㎡，创下了近四年新高，供应面积同比增长190%。其中住宅用地供应93宗，供应面积1254万㎡，供应面积为近四年最高，同比增加4倍；住宅用地成交86宗，规划建筑面积为969万平方米。
从上图可以看出，北京在2017年的住宅土地供应量已经是近年的新高了，而由于销售管理政策的一些问题，17年拍卖的地块项目可能会在下半年集中入市，因此下半年的新房供应会井喷。
新房供应量
今年上半年北京市新建商品住宅（不含保障房）共网签10786套，比去年下半年下降23.34%，比去年上半年下降31.88%，下降幅度较大。其中的原因主要是上市的项目较少，供应受局限，由于限价政策对商品房价格管控，原本计划上市的项目不能如期上市，同时，限房价项目销售管理办法5月底才落地执行。
6月8日北京首批4个限房价项目入市，新房供应开始加速。6月获得商品房预售证的项目为14个，7月份前半个月就有13个项目获批预售。据统计，最近几个月有望入市2万套以上新房，其中大部分是限价房。
新房供应加大，对成交量有拉升作用，同时也会挤压二手房的成交。由于限价房的价格受限，也会进一步平抑市场价格。从目前来看，新房的去化也不算很好，七月份推出的新盘，万和斐丽，华润理想国，中海丽春湖墅等等几个新盘，去化率均不理想，比如中海丽春湖墅开盘去化率仅仅30%，这也意味着未来几个月的新房市场竞争将十分激烈。
金融
说完了土地和新房供应量，我们来看看金融。为了等待政策的明朗，我们特意等待了半个月才发这篇文章。从这几天的公开的消息来看，去杠杆已经让位于保增长抗风险了，央行无可避免的开始放水了。当然，放水的目的不是刺激楼市股市等等，而主要是针对企业和债券市场。就北京市场而言，为了扶持小微企业的发展，针对小微企业的抵押贷款已经放开了，但是房贷和限贷政策，预计至少一年之内还不会放松。
同时我们注意到，shibor中长利率近期迅速走低，显示了货币宽松和利率下降的趋势。
我们知道，信贷对楼市的刺激最为直接和迅速，目前来看，由于房贷没有直接放松，限购限贷也暂时不会放松，因此北京楼市的水龙头并没有打开。但是各种抵押贷款和信用贷款，实际上会从各种缝隙里漏进楼市，也会对楼市的水平面（价格）产生影响，只不过这个影响会相对缓慢和间接。
从最高层的经济会议来看，对于房地产的调控管制依然非常强，各个城市的限购限贷不仅没有放松，反而还有加强的趋势，比如这几天深圳的继续加强了限购限贷的新政。
但是我们要密切关注下半年的信贷政策，信贷政策不仅仅是贷款的政策，甚至一些其他的房地产政策也会影响到贷款，比如非普线的调整，就会影响到贷款的多少。
二手房成交量
股市有句话叫做“量在价先”，其实这句话用在楼市更合适。在二手房市场，成交量基本上是价格的决定因素。如果二手房成交量大涨，价格很快就会上涨；相反，如果成交量低迷，则价格也会相对低迷。
我们看看近两年来的北京二手房成交记录，再对比下链家的二手房价格指数。上半年北京二手房的交易量在春节后的3月份开始回暖，3，4，5月呈交易量不断增加的格局；而北京的本轮房价在2018年1-2月份触底，然后3，4，5月不断小幅上涨，房价整体上涨了5%～10%。
然而我们看到6月份，存量房交易量出现了回落；而7月份至今继续回落，预计7月份成交量为14826套，5，6，7三个月呈不断下降的趋势。
我们分析了07年以来的北京二手房月度成交量数据，影响成交量的季节性因素并不明显，也就是说，并非因为夏季来临，买房的人就少了；市场的热度才是决定性的因素。
那3-5月份为什么成交量一直在增长呢？
我们分析可能有下面几个原因：
学区房的政策调整导致东西城和海淀的学区房成交增加了；限购政策满一年，2017年大牛市时离婚破限购的购房资格集中释放了；三月小阳春效应-购房者拿到了年终奖金开始购房等等；上半年的新房楼盘由于审批的原因数量非常少，部分客户转向二手房。
由于学区房效应下半年不复存在，离婚破限购的人群数量估计也会从峰值回归，按照这个趋势，结合下半年的新房供应量大增的情况，预计北京下半年二手房交易量将继续萎缩。
供需格局
最后，我们来总结一下今年下半年的供需格局。
需求端 -
限购限贷没有放松，预计未来一年都不会放松，对于需求的抑制依然不变。北京上半年甚至悄悄加码了对购房需求的抑制，具体方式比如对工作居住证的审核更加严格了，而且审核的时间更长了。我们知道，北京破限购最快的方法就是工作居住证。按照二手房成交量的趋势分析，由于没有学区房等等因素，下半年的需求端会低于上半年。由于央行开始了新一轮放水，可能会增加投资需求。
需要说明的是，需求很大程度上不会消失，只会被延后，如果累积到一定程度，限购限贷政策再突然放开，那么可能会立刻引起新一轮房价大涨。
供应端 -
土地供应增加，新房供应增加；由于审批节奏的原因，新房下半年供应量会出现井喷。二手房供应量预计供应平稳
基于上面的分析，我们认为，下半年北京楼市，需求端没有明显的增加甚至有小幅减弱的可能，而供应端的新房却大幅增加了，因此我们的判断是下半年北京的房价会继续盘整，而部分区域的二手房可能会小幅小跌（应该不超过10%）。
我们认为，下半年和2019年的前三个月，是购房者较好的购房窗口。毕竟，房价盘整的阶段，可以慢慢挑选和耐心的讨价还价，二手房市场将进入买方市场；而在2016年-2017年的牛市中，则完全是卖方市场，买方讨价还价的空间和时间都非常少。
下半年最大的变量就是信贷政策会不会继续发生变化，虽然从目前的政策来看放松的可能性很低如，但如果抵押贷款继续大幅宽松，我们也需要做好房价反弹的准备。