百万元买50年“会员” 北京西山老年公寓涉嫌违规经营
金缕春
“公园里的精装养老公寓”，“50~125平方米养老户型、南北通透、户户朝阳。”近日，一则西山老年公寓的广告吸引了记者注意。在养老产业日渐火热的今天，因为市场和政策不成熟滋生了许多养老企业的违规操作。
《中国经营报》记者通过调查走访了解到，北京市丰台区西山老年公寓在未取得养老经营资质的情况下，涉嫌违规销售养老公寓“会员”。销售人员坚称项目土地为养老服务用地，因此只有不可分割的大产权，用户按照2.6万元/平方米的均价购买“会员”后即可享有公寓50年使用权。
对此，西山老年公寓办公室负责人回应称“没有在卖房，我们是租床位，是前期蓄客预售会员。”而丰台区民政局则表示，只要项目还未获得经营资格，少任何一个资质许可对外开展养老服务活动都是违规。
百万元购“会员”获50年使用权
记者驱车来到丰台区北宫国家森林公园，半山腰几排黄色的建筑十分醒目，这里就是北京市丰台区西山老年公寓。工作人员告诉记者，目前该项目建筑主体已建完，正在进行内部装修，预计明年夏天正式营业。
“我们一共有300多户，现在主要签的是40平方米和95平方米的户型，均价约2.6万元/平方米。”据工作人员介绍，项目有会员和非会员两种入住模式。会员模式是在按照 2.6万元/平方米均价签订合同后，获得公寓50年使用权，入住以后每月只要交几百元的物业费、护理费等。非会员则按照一个床位一个月8000元交租金的方式入住。
工作人员告诉记者，目前大部分公寓都已签约出去，可挑选的户型不多，应尽早交钱签合同。并表示项目在完工入住前招收会员目的是提前收回一部分资金。
工作人员进一步表示，养老公寓不同于房地产，养老服务用地产权不可分割，规划不可更改，用户购买会员后并无公寓产权，仅获得50年使用权。在记者向工作人员提出50年使用权到期之后怎么办的问题时，对方只是表示公寓50年使用期满后，再按照以后的国家政策决定是否需要缴纳土地出让金。
公开资料显示，北京市丰台区西山老年公寓属于民办非企业单位，该项目土地证载用途为医卫慈善用地(养老设施)，取得方式为协议出让，出让年限为50年。早在2016年该项目曾被媒体曝光过多个环节涉嫌违规，涉嫌存在违规销售或误导销售。后经多个政府部门联合调查结果显示，项目在预租环节使用了“销售”类字眼吸引和误导顾客并发放宣传品，属违法违规行为。由此，依法没收了广告宣传品，拆除了广告牌匾，并明确告知项目负责人不得再以“房屋销售”为名进行违规宣传。
如今，该项目再次打出广告出售会员是否涉嫌违规？项目办公室负责人在回复记者时则称“没有在卖房，我们是租床位，是前期蓄客预售会员。”
涉嫌无证违规开展养老服务
“公寓预计明年夏天营业，具体入住时间则受施工进度影响。目前除了没有经营许可证，其他证照都下来了。”项目工作人员表示，早在2008年项目就取得了执业许可证等所有证照，但由于并未实际营业，2010年又把证照交回给民政部门。老年公寓招募会员和是否取得养老服务机构执业许可证关系并不大。
记者查阅资料得知，该项目在民政事项审批方面也并不完整。2008年10月16日，该项目取得《北京市养老服务机构执业许可证》(编号11000070024);2008年11月28日，取得《民办非企业单位登记证书》(京丰民民证字第0630276号);由于该项目作为民办非企业单位未通过2009年年检，2010年6月25日，丰台区民政局收回其《北京市养老服务机构执业许可证》，并要求其不得开展任何服务活动。由此，目前该项目没有取得《北京市养老服务机构执业许可证》。
也就是说，该项目目前并没有取得《北京市养老服务机构执业许可证》，也不得开展任何服务活动，项目为何仍在继续开展招募会员的业务？
项目办公室负责人在回复记者时的解释是，按照规定，养老机构需要至少一栋建筑已达到营业标准才能取得执业许可证。项目正在内部装修，明年夏天完工即可取得执业许可证。“目前是在租床位和卖会员阶段，处于登记阶段，购买会员的钱实际也是等到入住时候再交。”该负责人说。
丰台区民政局工作人员则告诉记者，养老院分两种，一种是非营利性的，到民政部门办理民办非企业，俗称“民非”;一种是营利性的，可以到工商部门办理营业执照，但也要通过民政部门审核并发放相应的执业许可证。无论哪种，在开办前都要通过民政部门的严格审批。北京市丰台区西山老年公寓属于民办非企业单位，在项目还未取得《北京市养老服务机构执业许可证》的情况下，对外开展销售会员业务属于违规行为。
养老产业赢利待考验
中原地产首席分析师张大伟告诉记者，在人口老龄化和国家鼓励社会民间资金进入养老产业的背景下，养老产业的概念在市场上提出已久，但我国养老产业存在投资额大、资金回收期长、赢利考验等风险，产业发展未能有所突破。因此，十九大报告提出要积极应对人口老龄化，构建养老、孝老、敬老政策体系和社会环境，推进医养结合，加快老龄事业和产业发展。
根据今年8月3日民政部公布的《2016年社会服务发展统计公报》数据显示，截至2016年底，全国60岁及以上老年人口23086万人，占总人口的16.7%，其中65岁及以上人口15003万人，占总人口的10.8%。《公报》同时显示，截至2016年底，全国各类养老服务机构和设施14.0万个，比上年增长20.7%;各类养老床位合计730.2万张，比上年增长8.6%;每千名老年人拥有养老床位31.6张，比上年增长4.3%。
此外，根据2016年全国老龄办披露的测算数据显示，2020年，我国的失能老年人将达到4200万，80岁以上高龄老年人将达到2900万，而空巢和独居老年人将达到1.18亿。一方面是“银发浪潮”汹涌而至，老年人口规模快速增长，养老问题迫在眉睫;另一方面却是每千名老年人仅有31.6张床位的现状，与巨大的老年人人口比起来还差得太远，仍有巨大的缺口。
“养老是个高投入、长周期的产业，真正做养老的企业，从拿地到项目开发都需要投入较多资金。” 张大伟表示养老本身作为具有公益性的事情，不应该有过多的地产成分，但是在现有政策环境下，挣钱的都是打着养老招牌卖房子的开发商，真正做养老的企业其实并不挣钱。
西山老年公寓的工作人员也承认，按照正常手续，养老项目确实应该先有了执业许可证之后才能招募会员。但作为国家出政策、企业出钱的养老项目，土地属于公益性质不允许变更规划、分割产权和抵押融资，这意味着养老项目启动资金全部需要自筹，且前期投入巨大。因此，在项目完工前预售会员收回部分资金是很多养老项目的通用做法。
张大伟则认为，很多真正做养老的企业由于政策倾斜不足、金融工具和投融资渠道获取资金受限等原因，只能通过一些方式“卖房”发展。养老机构采用类似销售会员资格方式经营，目前并未有明确法规，这在本质上不能算合法，但也很难判定违规。
北京市丰台区西山老年公寓目前正在内部装修，尚未取得《养老机构设立许可证》 摄影/金缕春.jpg